Si le statut du fermage régit les relations d'ordre privé entre le propriétaire et l'exploitant, le contrôle des structures des exploitations agricoles organise un contrôle de l'administration sur le droit d'exploiter.

En principe, ces deux législations sont indépendantes. Ainsi, l’autorisation d’exploiter délivrée par le préfet ne confère aucun droit à exploiter le bien et le propriétaire n’est pas tenu de mettre à disposition ce bien à la personne qui s’est vu délivrer cette autorisation (cf blog sur le contrôle des structures).

Bien entendu, ces deux législations se confrontent à l'occasion de la formation et des évènements qui émaillent le bail.

Comment s'articulent alors ces deux corps de règles ?

Validité du bail

Selon l’article L 331-6 du Code Rural et de la Pêche Maritime, si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter, la validité du bail est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Néanmoins, cette approche ne s'appliquerait que tant que le bail n’a pas reçu de commencement d’éxécution. L'autorisation d'exploiter serait alors une condition suspensive de la validité du bail et, à défaut de production de cette autorisation, le contrat ne serait pas formé.

Mais, lorsque le propriétaire aurait laissé le preneur s’installer sur les terres, le bail aurait alors reçu un commencement d’exécution, le bail sera valable malgré l'absence d'autorisation administrative et seule l'action en nullité pourrait être engagée (article L 331-6).

L'article L 331-6 ajoute que tout preneur, lors de la conclusion du bail, doit faire connaître au bailleur la superficie et la nature des biens qu’il exploite et que mention expresse en est faite dans le bail. Toutefois, le texte n’assortit le défaut de mention d’aucune sanction.

Action en nullité du bail.

C’est uniquement lorsque le preneur exploite malgré un refus définitif d’autorisation d’exploiter ou sans avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L 331-7 1er alinéa du C.R.P.M. dans le délai imparti par l’autorité administrative que l’action en nullité du bail peut être engagée.

Ce n’est pas l’infraction au Contrôle des Structures, mais le refus d’obtempérer à la mise en demeure du préfet qui est susceptible de justifier la nullité.

Cette action en nullité du bail ne  peut être engagée que :

  • par le préfet,
  • par la SAFER (mais uniquement lorsqu’elle exerce son droit de préemption),
  • par le bailleur.

Motif de résiliation du bail rural (non)

La non-conformité de la situation du preneur au regard du contrôle des structures agricoles n’est PAS un motif de résiliation du bail, dès lors que les motifs de résiliation sont limitativement énoncés par l’article L 411-31  (Cass. 3° civ., 20 juin 2019, n° 18-12417).

Motif de non-renouvellement du bail (oui)

Le preneur qui a conclu un bail, sans  demander d’autorisation d’exploiter, et qui est toujours en situation irrégulière au moment du renouvellement du bail s’expose au non-renouvellement de son bail (jurisprudence constante).

Motif de refus de cession du bail (oui)

Lorsque le preneur envisage de céder son droit au bail, le cessionnaire pressenti doit être en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles (jurisprudence constante).

Motif de refus d'attribution droit au bail (oui)

Lorsqu'un héritier souhaite être l'attributaire du droit au bail à la suite du décès du preneur, il doit être en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles (jurisprudence constante).

Motif d'annulation d'un congé-reprise pour exploiter délivré par le bailleur (oui)

En cas de congé-reprise délivré par le bailleur en vue d'exploiter (ou de faire exploiter par un membre de sa famille) les terres louées, le bénéficiaire doit être en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles. A défaut, le congé sera annulé.

Toutefois, lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d'une société et si l'opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société (article L 411-58 alinéa 7).

Enfin, ces "sanctions" ne s'appliquent pas lorsque le preneur, ou le cessionnaire pressenti, ou l'attributaire, ou encore le bénéficaire de la reprise, se trouve en situation "libre" au regard du contrôle des structures, ce qui suppose que tous les critères sont remplis.