Par principe, le bail rural est incessible.

En vue de préserver l'exploitation familiale et de faciliter la création des structures sociétaires, le Statut du fermage prévoit deux dérogations à ce principe :

  • la possibilité de céder le bail à un membre de la famille (conjoint, partenaire lié par un PACS, descendant majeur) avec l'accord préalable du bailleur, ou, à défaut, l'agrément du tribunal (article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime).
  • la possibilité de céder le bail à une société civile agricole (GAEC, EARL, SCEA, ..) avec l'accord préalable du bailleur, sans recours possible devant le juge (article L 411-38 du Code Rural et de la pêche maritime).

Il peut arriver que le bail soit consenti à deux ou plusieurs personnes qui se retrouvent ainsi copreneurs.

Dans un tel cas de figure, la demande de cession de bail doit être faite par TOUS les copreneurs.

Pour un exemple : Cass. 3° civ., 9 mars 1994, n° 91-14.660.

Ainsi, une action judiciaire aux fins de cession de bail initiée par un seul copreneur est irrecevable (Cass. 3° civ., 6 mai 2021,n° 20-14.381).

Toutefois, une jurisprudence, un peu ancienne, a permis à un copreneur, face à l'opposition de l'autre, de saisir le juge sur le fondement de l'article 815-5 du Code civil pour être autorisé à solliciter seul la cession de bail.

En l'espèce, le bail avait été consenti à deux époux, lesquels avaient divorcé, divorce qui n'avait pas mis fin à leur cotitularité du bail.

S'appuyant sur les dispositions de l'article L 411-64, le bailleur avait délivré à chacun d'eux un congé au motif qu'ils avaient atteint l'âge de la retraite agricole.

Un litige s'était alors élevé entre les deux ex-époux, Madame souhaitant demander la cession du bail à un de ses enfants et Monsieur non.

Madame demande alors au Président du Tribunal de Grande Instance d'être autorisée à solliciter seule la cession du bail (on suppose par voie judiciaire compte tenu du contexte conflictuel).

La Cour de cassation a ainsi répondu :

"C'est par une appréciation souveraine qu'une cour d'appel constatant que la seule issue ouverte à une indivision, pour que demeure à son actif la valeur patrimoniale de l'exploitation agricole commune est le transfert de celle-ci au profit de l'enfant des indivisaires, en déduit que le refus de l'un d'eux de lui céder leur bail, seule alternative possible au refus de renouvellement opposé par le bailleur au preneur ayant atteint l'âge de la retraite, met en péril l'intérêt commun des indivisaires, de sorte qu'il y a lieu d'autoriser l'autre indivisaire à réaliser cette cession sans le concours de son coindivis". (Cass. 1ère civ., 3 mars 1992, n° 90-16.420 : Bull. civ. I, n° 71).

De cet arrêt, on pourra déduire que :

- la cotitularité du bail est considérée comme une forme d'indivision,

- en la matière le juge reste souverain : il peut accorder ou refuser l'autorisation, mais en justifiant sa décision au regard de la "mise en péril de l'intérêt commun",

Enfin, on peut noter que le fait qu’une solidarité entre les copreneurs soit stipulée dans le bail est indifférent sur ce point.