La domanialité publique par anticipation est habituellement reconnue lorsque les travaux ont commencé (Conseil d'État, 13 avril 2016, n°391431) ou que des actes juridiques ont été adoptés, notamment la conclusion d'un contrat de la commande publique portant sur les travaux à réaliser (Conseil d'Etat, 29 mai 2017, n°401884) ou encore l'adoption d'une délibération (Conseil d'État, 22 mai 2019, n°434230).
Le Conseil d'Etat affirme que la démolition d'un immeuble ne peut être regardée comme un aménagement indispensable aux missions de service public entrepris de façon certaine :
"9. En deuxième lieu, quand une personne publique a pris la décision d'affecter un bien qui lui appartient à un service public et que l'aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public peut être regardé comme entrepris de façon certaine, eu égard à l'ensemble des circonstances de droit et de fait, telles que, notamment, les actes administratifs intervenus, les contrats conclus, les travaux engagés, ce bien doit être regardé comme une dépendance du domaine public. La commune, qui se borne toutefois à se prévaloir de la démolition de l'immeuble, projetée dans le cadre du programme d'aménagement " Révéler Saint-Dizier ", ne saurait être regardée comme ayant entrepris l'aménagement indispensable à l'exécution des missions de service public à l'exécution desquelles elle soutient que seront destinées les parcelles sur lesquelles il est édifié" (Conseil d'État, 11 janvier 2024, n°468855).
Cette question est d'importance pour les collectivités territoriales et leurs partenaires dans le cadre de projets immobiliers, dans la mesure où l'entrée dans le domaine public génère des contraintes importantes qui doivent être compatibles avec le projet, notamment :
- L'impossible cession du terrain d'assiette sans d'importantes formalités préalables (déclassement et désaffectation) ;
- L'application du régime du contrat au administratif (cf. Le bail emphytéotique conclu pour une opération HLM est un bail emphytéotique administratif) aux contrats conclus pour l'occupation du site, marqués par une précarité et l'impossibiltié de se prévaloir du statut des baux commerciaux (ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction, incessible dans le cadre d'une cession de fonds de commerce sauf accord préalable de l'administration contractante, etc. : Conseil d'État, 19 janvier 2017, n°°388010) ;
- La nécessité de recourir à une mise en concurrence préalable, étant précisé toutefois que la mise en concurrence reste prudente sur le domaine privé (cf. : Mise en concurrence sur le domaine privé : le Conseil d'Etat statue dans l'affaire du Casino de Biarritz).
Les parties ont donc tout intérêt à recourir à un conseil pour déterminer si le projet porte sur le domaine privé ou le domaine public et s'assurer de ce que leurs accords ne seront pas remis en cause ou fragilisés en cas de litige. Les modalités de financement peuvent également être atteintes et mettre en péril le développement voir la pérennité de l'opérateur privé cocontractant de l'administration.
Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :
- Pour déterminer si la domanialité publique est applicable et le cas échéant déterminer les modalités de sortie du domaine public rendues nécessaires en préalable à l'opération ;
- Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
- Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
- Vous assister dans la résolution des litiges qui en découlent, le cas échéant.
Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes
goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh
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