Les personnes publiques, notamment les communes, peuvent consentir des baux commerciaux sur leur domaine privé, tel un bar-brasserie exploité dans l'enceintre d'un théatre municipal mais disposant d'une entrée distincte directement sur la rue. Cette configuration a déjà été jugée comme relevant du domaine privé et non du domaine public communal (Conseil d'État, 28 décembre 2009, n°290937). Se pose alors la question de déterminer le juge compétent lorsque la commune réalise des travaux qui nuisent à l'exploitation du locataire. 

Selon les principes bien connus, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivreur au preneur de la chose louée et d'en faire jouir paisiblement son locataire (Code civil, article 1719).

Dans cette affaire, le locataire exploite un bar-brasserie dans un ensemble immobilier comportant le théatre municipal. Le locataire invoque un trouble dans son exploitation en raison de la fermeture du théatre et de la pose de bâches publicitaires sur les façades. Le locataire assigne le bailleur devant le Tribunal Judiciaire afin d'obtenir le remboursement des loyers et des dommages et intérêts.

Deux interprétations de la situation ont été défendues par les parties :

  • Le locataire considère que l'action est intentée au titre du bail, en vertu de l'article 1719 du Code civil qui définit l'obligation de délivrance du bailleur, et que le juge judiciaire est naturellement compétent pour en connaître ;
  • La commune considère de son côté que les travaux critiqués sont des travaux publics, et qu'il appartient au locataire de saisir le Tribunal Administratif et non le Tribunal Judiciaire de la difficulté. 

Alors que la Cour d'appel s'était rangée à la position du locataire, la Cour de cassation retient une interprétation différente.

Si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d'une action en indemnisation formée par le preneur d'un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l'action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu'il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages (Cour de cassation, 14 mars 2024, n° 22-24.222).

C'est donc une complexité supplémentaire dans l'exécution des baux commerciaux conclus avec les personnes publiques. Le locataire doit prendre garde à exercer l'action devant le bon juge lorsqu'il reproche un manquement à son bailleur.

Le cabinet est à votre écoute :

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  • Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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