Autorisations d'urbanisme et suppression de l'appel en zone tendue

L'appel a été supprimé dans les zones tendues contre toute autorisation portant sur :

  • un permis de construire ou de démolir un bâtiment comportant plus de deux logements,
  • les permis d'aménager un lotissement,
  • les décisions de non-opposition à une déclaration préalable autorisant un lotissement.

Cette suppression de l'appel s'applique également au décisions portant refus de ces autorisations.

"les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre :

1° Les permis de construire ou de démolir un bâtiment comportant plus de deux logements, les permis d'aménager un lotissement, les décisions de non-opposition à une déclaration préalable autorisant un lotissement ou les décisions portant refus de ces autorisations ou opposition à déclaration préalable lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application" (Code de justice administrative, article R811-1-1).

Dans ces recours, le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort.

 

Suppression de l'appel en zone tendue : extensions jurisprudentielles

La jurisprudence a déjà assimilé certaines décisions non-expressément visées par les textes, au motif que l'objectif de cette suppression de l'appel est de réduire le délai des recours contentieux afin d'accélerer la réalisation d'opérations de construction. 

Cela a conduit les juges a inclure dans ce champ les décisions de sursis à statuer, qui ont pour effet de retarder l'instruction et donc l'opération :

"3. Une décision de sursis à statuer doit être regardée comme une décision de refus d'autorisation ou d'opposition à déclaration préalable au sens des dispositions de l'article R. 811-1-1 du code de justice administrative, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l'offre et la demande de logements est importante, de réduire le délai des recours contentieux afin d'accélérer la réalisation d'opérations de construction de logements." (Conseil d'État, 1er octobre 2025, n°498169).

Il en a été de même pour les décisions concernant la péremption d'une autorisation (Conseil d'État, 21 février 2025, n°493902) ou les prescriptions dont sont assorties une autorisation (Conseil d'État, 2 juin 2023, n°461645).

 

Suppression de l'appel en zone tendue : pas d'application aux certificats de permis tacite

Les juges considèrent toutefois que la suppression de l'appel n'est pas applicable aux recours dirigés contre des décisions refusant de délivrer un certificat de permis de démolir ou de construire tacite :

"Ces dispositions, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l'offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d'opérations de construction de logements ayant bénéficié d'un droit à construire, doivent être regardées comme concernant non seulement les recours dirigés contre des autorisations de construire, de démolir ou d'aménager, mais également, lorsque ces autorisations ont été accordées puis retirées, les recours dirigés contre ces retraits ou les refus de retraits. Ces dispositions ne sont en revanche pas applicables aux recours dirigés contre des décisions refusant de délivrer un certificat de permis de démolir ou de construire tacite." (Conseil d'État, 16 décembre 2025, n°504486).

Ces décisions pourtant essentielles aux maîtres d'ouvrage en pratique sont donc toujours sujettes à un appel.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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