Trois clauses essentielles en société civile immobilière


Lors de la constitution d’une société civile immobilière ou en cas d’acquisition de parts, les statuts sont souvent négligés.

La tentation est souvent de conserver les statuts en l’état ou de reprendre des statuts types, sans les analyser ou les vérifier.

Cela peut conduire à rater quelques clauses stratégiques.

 

Objet social


L’objet social délimite strictement les opérations autorisées. À vérifier :

  • Formulation suffisamment large pour englober toutes les activités (gestion, location, mise à disposition, cession),
  • Formulation suffisamment fermée pour encadrer le gérant, qui peut faire seul tous les actes entrant dans l’objet social,
  • Absence de risque de qualification commerciale et cohérence avec la fiscalité choisie (IR / IS).

 

Répartition des bénéfices et pertes entre les associés

Cette clause fixe la manière dont les résultats de la SCI sont distribués ou affectés. À vérifier :

  • Proportion de bénéfices et pertes attribuée à chaque associé, notamment en cas de répartition différente de celle des apports,
  • Modalités de distribution (versement, réinvestissement, réserves), notamment existence d’une réserve statutaire supérieure à la réserve légale, qui peut réduire le dividende distribuable et nuire à la trésorerie de l’associé.

 

Cession et transmission des parts : clause d’agrément

 

Anticiper les situations de crise ou de transmission pour ne pas se faire imposer un associé extérieur. A vérifier :

  • Conformité à l’ordre public, notamment à l’article 1864 du Code civil concernant les modalités de rachat en cas de refus d’agrément.
  • Majorité décisionnelle et exceptions, notamment pour le traitement des transmissions familiales ou intragroupe,
  • Conséquences du décès d’un associé.

 

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Les statuts de SCI n’ont rien d’un simple document type. S’ils sont bien conçus et adapté. Ils encadrent la gouvernance, la fiscalité et la pérennité du projet immobilier et protègent les intérêts financiers des associés.

Une rédaction sur mesure est souvent préférable à un modèle standard. Un audit est recommandé avant toute opération significative.
 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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