Obligation de délivrance du bailleur : principe

Selon le Code civil, l'obligation essentielle du bailleur est délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir pour l'usage pour laquelle elle a été louée, ainsi que de permettre au locataire une jouissance paisible des lieux (Code civil, article 1719).

 

Obligation de délivrance du bailleur : obligation continue exigible pendant toute la durée du bail

Selon la Cour de cassation, les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail :

"Vu les articles 1709, 1719 et 2224 du code civil : 5. Aux termes du dernier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 6. Aux termes du premier, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. 7. Selon le deuxième, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.

8. Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail" (Cour de cassation, 4 décembre 2025, n° 23-23.357).

L'écoulement d'une durée supérieure à cinq ans entre l'apparition des vices et une action en justice par le locataire n'est donc pas nature à rendre irrecevable comme prescrite celle-ci.

 

Obligation de délivrance du bailleur : possibilité pour le locataire d'agir en exécution forcée

La Cour juge également que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur :

"le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.

8. Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur." (Cour de cassation, 4 décembre 2025, n° 23-23.357).

Le preneur à bail peut donc saisir le juge afin de faire enjoindre au bailleur de remédier aux manquements à ses obligations, au besoin sous astreinte.

 

Obligation de délivrance du bailleur : la clause de prise en l'état n'est pas exonératoire

Le fait que le bail comporte une clause de prise en l'état, clause par laquelle le preneur déclare connaître les locaux, y compris dans leur état de vétusté apparent, n'est pas suffisant pour faire courir la prescription. Le juge doit rechercher s'il persiste un manquement à l'obligation de délivrance à la date de l'assignation :

"9. Pour déclarer irrecevables les demandes de la locataire, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'à la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l'état de vétusté initiale était connu et apparent et n'a pas empêché l'exploitation des activités de la locataire ce qui établit le respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, seuls les enjeux en termes d'exploitation n'ayant pas été mesurés par la locataire, de sorte qu'ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, celle-ci est prescrite en son action fondée sur l'article 1755 du code civil.

10. En se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à écarter l'obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l'assignation en exécution forcée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision." (Cour de cassation, 4 décembre 2025, n° 23-23.357).

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous accompagner dans l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la gestion des situations litigieuses, le cas échéant devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.