Clause résolutoire dans les baux : principes

La clause résolutoire autorise le bailleur à résilier le bail en cas de manquement commis par le locataire aux obligations résultant du bail. 

Selon le Code civil, "La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat" (Code civil, article 1225).

Il est donc jugé que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées par le bail, et pouvant être sanctionnée de résiliation aux termes de celui-ci (Cour de cassation, 15 septembre 2010, n°09-10.339).

 

Clause résolutoire dans les baux : interprétation par le juge

La Cour de cassation rappelle que le juge ne peut intérpréter la clause claire, sous peine de la dénaturer. Ainsi, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit pour tout engagement stipulé au bail doit être appliquée, quand bien même le locataire a finalement acquitté les loyers impayés, puisqu'il ne s'est pas acquitté des pénalités de retard, clause également de rigueur et sanctionnée par la clause résolutoire :

"6. Pour rejeter la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient qu'au moment de la délivrance du commandement de payer, le loyer du troisième trimestre avait été réglé et que la clause résolutoire ne prévoit pas de résolution de plein droit du bail en cas de non-paiement de la clause pénale, ni des frais du commandement.

7. En statuant ainsi, alors que le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s'appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements stipulés au bail, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé." (Cour de cassation, 18 décembre 2025, n°24-12.423).

 

Clause résolutoire dans les baux : conseils de rédaction

La clause résolutoire doit être rédigée pour viser correctement tous les manquements que le bailleur entend sanctionner. A cet égard, l'insertion d'une liste exhaustive dans la clause peut être préférable pour éviter tout débat ultérieur se le point de savoir quels manquements peuvent être sanctionnés par son biais ou non.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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