Devoir d'information précontractuel : principe

Dans les conclusion de tout contrat, notamment en matière de vente immobilière, de cession de fonds de commerce ou de cession de société, le vendeur est tenu à une obligation d'information précontractuelle à l'égard de l'acquéreur.

Cette obligation :

  • est précontractuelle, c'est-à-dire que l'information doit être donnée avant la conclusion du contrat ;
  • ne porte que sur les informations dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'acquéreur ;
  • implique pour l'acquéreur de prouver que l'information omise était déterminante, et pour le vendeur qu'il a fourni l'information à l'acquéreur.

 

"Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie." (Code civil, article 1112-1).

 

Devoir d'information précontractuel : comment prouver le caractère déterminant du consentement de l'acquéreur ?

Dans une affaire concernant la cession d'une société qui exploitait un restaurant dans un local pris à bail, il a été jugé que l'impossibilité de faire de la friture dans le local n'était pas déterminante du consentement de l'acquéreur, puisqu'il n'en rapportait la preuve :

"en retenant qu'il n'était pas établi que la possibilité de faire de la friture était une condition déterminante pour le consentement de M. [T], la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche visée à la deuxième branche, que ses constatations rendaient inopérante, et a procédé à la recherche prétendument omise visée à la troisième branche, a légalement justifié sa décision" (Cour de cassation, 14 mai 2025, n°23-17.948).

Dans une autre affaire concernant une vente immobilire, il a été jugé que l'acquéreur ne pouvait prétendre que le montant de la taxe foncière était déterminant de son consentement puisqu'il n'avait demandé aucune information à ce titre avant la vente et que l'acte ne comportant aucune référence à un montant maximum de cette taxe :

"ayant relevé que l'acquéreure n'avait pas jugé utile de se faire communiquer par les vendeurs, avant de signer l'acte définitif de vente, les avis d'imposition de la taxe foncière relatifs aux années antérieures et que l'acte ne comportait aucune référence à un montant maximum de cette taxe, la cour d'appel en a souverainement déduit que le montant de celle-ci ne constituait pas une information importante et déterminante de son consentement" (Cour de cassation, 27 novembre 2025, n°23-18.439).

 

Devoir d'information précontractuel : conseils pratiques

Si le devoir d'information précontractuel constitue un premier niveau de protection en faveur de l'acquéreur, encore faut-il parvenir à l'appliquer.

Se faire assister de son conseil en amont de l'offre peut permettre de détecter des points nécessitant approfondissement, et de poser les bonnes questions au bon moment, avec une certaine traçabilité, ce qui permettra le cas échéant de faciliter la preuve du caractère déterminant du consentement pour l'acquéreur.

Côté vendeur, un audit préalable peut-être gage de sécurité, permettant de révéler à l'acquéreur toute information utile, et de limiter ses facultés de recours par ce biais.

 

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations d'acquisition ou de cession, qu'elles portent sur des titres, des fonds de commerce, un droit au bail, ou des actifs, notamment immobilier ;
  • Pour vous accompagner à chaque étape du processus, et en particulier dans la négociation avec les différentes parties prenantes, en veillant à la sécurité juridique globale de l'opération ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques, notamment en matière de vices cachés ;
  • Le cas échéant, pour défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.