Vous approchez de la retraite ou vous êtes déjà retraité et vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Une question revient fréquemment : une banque peut-elle refuser un prêt uniquement en raison de votre âge ?

Contrairement à une idée largement répandue, le droit français ne fixe aucune limite d'âge pour souscrire un crédit immobilier. Pourtant, dans la pratique, les emprunteurs seniors rencontrent souvent davantage de difficultés pour obtenir un financement. Explications.

Aucune limite d'âge prévue par la loi

Aucun texte du Code de la consommation ni du Code monétaire et financier n'interdit à une personne de 60, 70 ou même 80 ans de solliciter un prêt immobilier.

En principe, toute personne majeure peut demander un crédit. Une banque ne peut donc pas opposer un refus au seul motif que le demandeur a dépassé un certain âge.

Toutefois, les établissements bancaires restent libres d'apprécier le risque qu'ils acceptent de prendre. C'est à ce stade que l'âge devient, en pratique, un élément déterminant de l'analyse du dossier.

Pourquoi les banques sont-elles plus prudentes avec les emprunteurs seniors ?

L'âge n'est pas, juridiquement, un obstacle au crédit. En revanche, il influence plusieurs critères essentiels examinés par les banques.

Le coût de l'assurance emprunteur

L'assurance décès-invalidité constitue presque toujours une condition indispensable à l'obtention d'un prêt immobilier.

Or, avec l'âge, le risque statistique augmente. Les conséquences sont souvent les suivantes :

  • une prime d'assurance plus élevée ;

  • des garanties limitées ;

  • des exclusions de garantie ;

  • voire un refus d'assurance dans certaines situations médicales.

Dans ces conditions, le coût global du financement peut rapidement devenir beaucoup plus important.

Une capacité d'emprunt parfois réduite

Le passage à la retraite entraîne souvent une diminution des revenus.

Les banques examinent alors la capacité de remboursement de l'emprunteur afin de vérifier que son taux d'endettement reste compatible avec les règles prudentielles appliquées par les établissements financiers.

Cette analyse conduit fréquemment à proposer un montant d'emprunt inférieur ou une durée de remboursement plus courte.

Existe-t-il malgré tout une limite appliquée par les banques ?

Même si elle ne figure dans aucun texte de loi, une pratique est largement répandue.

De nombreux établissements souhaitent que le prêt soit intégralement remboursé avant que l'emprunteur atteigne environ 75 ans, voire un peu plus selon les banques et les contrats d'assurance.

Il ne s'agit toutefois pas d'une règle obligatoire. Certaines banques acceptent des remboursements au-delà de cet âge lorsque le dossier présente des garanties suffisantes.

Comment augmenter ses chances d'obtenir un crédit après 60 ou 70 ans ?

Un emprunteur senior peut renforcer son dossier de plusieurs manières :

  • Réduire la durée du prêt
  • Un financement sur une période plus courte limite le risque pour la banque et réduit également le coût de l'assurance.

Présenter un apport personnel conséquent

Un apport représentant environ 20 à 30 % du prix d'acquisition constitue souvent un élément rassurant pour le prêteur.

Offrir des garanties complémentaires

Lorsque cela est possible, il peut être envisagé de proposer :

  • une hypothèque sur un bien immobilier ;

  • une caution ;

  • un nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou d'un placement financier.

Ces garanties peuvent faciliter l'obtention du financement.

L'assurance emprunteur : un élément à ne pas négliger

De nombreux emprunteurs pensent devoir accepter automatiquement l'assurance proposée par leur banque.

Or, la législation permet de choisir un autre assureur dès lors que le contrat présente un niveau de garanties équivalent.

Comparer plusieurs offres permet souvent de réduire sensiblement le coût du crédit, y compris pour les emprunteurs les plus âgés.

Selon la situation médicale, une assurance individuelle peut parfois être plus avantageuse qu'un contrat collectif proposé par la banque. À l'inverse, certains profils présentant des risques particuliers trouveront un meilleur équilibre économique dans un contrat groupe.

Un refus fondé uniquement sur l'âge est-il légal ?

Une banque conserve la liberté d'accepter ou de refuser un crédit en fonction de son analyse du risque.

En revanche, si un refus reposait exclusivement sur l'âge du demandeur, sans examen réel de sa situation financière, patrimoniale ou de ses garanties, la question d'une discrimination pourrait être soulevée.

Chaque dossier doit être étudié individuellement. Les revenus, le patrimoine, l'apport personnel, l'état d'endettement et les garanties proposées demeurent des critères essentiels.

Le conseil de l'avocat

De nombreux emprunteurs pensent, à tort, qu'il est impossible d'obtenir un prêt après 60 ou 70 ans. En réalité, l'âge n'est qu'un des nombreux éléments examinés par les banques.

Avant de renoncer à un projet immobilier, il est souvent opportun de faire analyser son dossier et de mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires ainsi que plusieurs contrats d'assurance emprunteur.

Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS

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