Pour répondre à cette question, il faut distinguer :

 

- Les travaux non soumis à l’accord du bailleur (a),

- Les travaux toujours soumis à l’accord exprès du bailleur (b),

- Les travaux soumis à l’accord tacite du bailleur(c),

 

a) Les travaux non soumis à l’accord du bailleur

La loi du 6 juillet 1989 ne dresse pas de liste de travaux qui ne sont pas soumis à l’accord du bailleur.

En réalité, l’article 6 d) de cette loi rappelle que le bailleur ne peut pas s’opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent de simples aménagements du logement.

Peuvent être qualifiés de simples aménagements :

  • La décoration intérieure

  • La peinture et le sol comme le changement de la moquette (à condition de ne pas dénaturer le style)

  • La fixation d’ameublement sur un mur (à condition de ne pas entraver le fonctionnement normal d’un équipement comme une porte)

  • ...

 

Pour autant, il est toujours conseillé de demander par écrit (LRAR) l’autorisation au bailleur surtout lorsque votre projet est difficilement catégorisable.

Sur ce point, votre avocat peut vous conseiller.

 

b) Les travaux soumis à l’accord exprès du bailleur

La loi interdit au locataire de transformer les locaux et les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire (art. 7).

Les travaux soumis à accord peuvent correspondre à du gros-œuvre, à un remplacement du type de revêtement du sol (ex : remplacer du carrelage par du parquet), abattre une cloison, transformer la destination d’une pièce (ex : une chambre en cuisine).

Dès lors, si vous avez pour projet de réaliser ce type de travaux, vous devez demander l’accord du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

A défaut d’accord écrit de sa part, le bailleur pourra demander au locataire la remise en état à ses frais même si le bien a été « amélioré ».

 

c) Les travaux soumis à l’accord tacite du bailleur

Ici encore, l’accord du bailleur doit être sollicité par LRAR néanmoins la loi est plus souple que dans le cas précédent.

En effet, l’accord tacite du bailleur correspond en réalité à son silence pendant un délai de 2 mois suivant l’envoi de la LRAR par le locataire.

Si le bailleur ne donne pas de réponse dans le délai, il sera réputé avoir donné son accord et ce dernier ne pourra au terme du bail demander la remise en état (art. 7 L. n° 89-462,6 juill. 1989, mod. par L. n° 2021-1104 22 août 2021, art. 163)

Mise en garde : le contenu de la demande écrite est règlementé à peine de nullité. Par exemple, elle devra reproduire certaines dispositions législatives (art. 2 I D. 20 juillet 2022).

=> Vous pouvez me demander conseil sur ce point.

 

Quels sont les travaux concernés ? :

- Les travaux d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie (loi du 28 décembre 2015) ;

- Nouveauté depuis le décret du 20 juillet 2022: les travaux de rénovation énergétique respectant la règlement « élément par élément » ;

 

Vous trouverez ci-après la liste limitative des travaux concernés :

  • isolation des combles, plafonds de combles, planchers bas ;

  • remplacement des menuiseries extérieures ;

  • protection solaire des parois vitrées ou opaques ;

  • installation ou remplacement d’un système de ventilation ;

  • installation ou remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées ;

 

Autrement dit, le locataire devra veiller à ce que les travaux envisagés soient bien dans cette liste au risque de voir son autorisation tacite être remise en cause.

Après achèvement des travaux, le locataire aura 2 mois pour fournir l’attestation de fin de travaux dont le contenu devra correspondre à celui de la demande d’autorisation (D. 20 juillet 2022, art. 2, II).

Attention toutefois ! Les travaux devront obligatoirement respecter caractéristiques thermiques que l’on retrouve pour la mise aux normes des équipements énergétiques installés ou remplacés (D. 20 juill. 2022, art. 1er, al 8).

 

Il s’agit en effet de la règlementation « élément par élément » définie par l’arrêté du 3 mai 2007 (R 173-3 du CCH).

Par ailleurs, le lecteur prendra garde aux règles qui régissent la copropriété, et l'urbanisme en général.

Pour plus d'informations à ce sujet n'hésitez pas à me contacter !

Maître Jérémie OUSTRIC

Avocat au Barreau de Montpellier