La découverte d’une canalisation publique dans le sous-sol d’un terrain privé n’est pas rare.

De nombreuses canalisations d’eau potable, d’eaux usées ou d’eaux pluviales ont été posées, parfois depuis plusieurs décennies, sans que les propriétaires actuels n’en aient eu connaissance lors de l’acquisition de leur bien. La difficulté surgit souvent à l’occasion d’un projet de construction, d’extension, de piscine, de division parcellaire ou de vente, lorsque le propriétaire découvre l’existence d’un ouvrage public grevant son terrain sans titre apparent.

La question est alors simple : une commune, un établissement public ou un gestionnaire de réseau peut-il maintenir une canalisation publique dans le sous-sol d’une propriété privée sans expropriation, sans servitude régulièrement instituée et sans accord du propriétaire ?

La réponse est en principe négative.

Une canalisation publique implantée sans titre dans le sous-sol d’un terrain privé peut constituer une emprise irrégulière. Toutefois, les conséquences juridiques de cette irrégularité doivent être appréciées avec prudence : le propriétaire peut demander la constatation de l’emprise, la régularisation ou le déplacement de l’ouvrage, ainsi qu’une indemnisation, mais le déplacement de la canalisation n’est pas automatique.

I. Le droit de propriété protège aussi le sous-sol du terrain

Le droit de propriété est protégé par les articles 544 et 545 du code civil.

L’article 544 du code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements (article 544 du code civil).

L’article 545 du même code ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du code civil).

Le droit de propriété est également protégé par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, qui garantit à toute personne physique ou morale le droit au respect de ses biens. La Cour européenne des droits de l’homme a très tôt reconnu la portée de cette protection patrimoniale, notamment dans l’arrêt Marckx c. Belgique (CEDH, 13 juin 1979, Marckx c. Belgique, req. n° 6833/74).

Il en résulte qu’une personne publique ne peut pas, même pour les besoins d’un service public, disposer librement du sous-sol d’un terrain privé sans respecter les procédures prévues par la loi.

II. La pose d’une canalisation publique suppose un titre

La pose d’une canalisation publique dans un terrain privé peut être régulière.

Encore faut-il que la collectivité ou le gestionnaire du réseau dispose d’un titre.

Ce titre peut résulter notamment :

• d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;
• d’une servitude administrative régulièrement instituée ;
• d’une convention amiable conclue avec le propriétaire ;
• d’une servitude figurant dans un acte notarié ou dans les documents publiés au fichier immobilier.

S’agissant des canalisations publiques d’eau potable, d’eaux usées ou d’eaux pluviales, l’article L. 152-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit l’existence d’une servitude permettant aux collectivités publiques, établissements publics ou concessionnaires de services publics d’établir à demeure des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, à l’exception des cours et jardins attenant aux habitations. Cette servitude ouvre droit à indemnité et fait l’objet d’une enquête publique (article L. 152-1 du code rural et de la pêche maritime).

Le montant de l’indemnité due en raison de l’établissement de cette servitude est fixé conformément aux dispositions applicables en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ; il couvre le préjudice subi par la réduction permanente du droit des propriétaires des terrains grevés (article R. 152-13 du code rural et de la pêche maritime).

Ainsi, la collectivité ne peut pas se borner à soutenir que la canalisation est utile au service public. L’utilité publique de l’ouvrage ne dispense pas de respecter les règles relatives à l’atteinte portée à la propriété privée.

III. Une canalisation implantée sans titre constitue en principe une emprise irrégulière

La jurisprudence administrative est constante : l’implantation sans titre d’une canalisation publique dans le sous-sol d’une propriété privée constitue une dépossession partielle d’un élément du droit de propriété.

L’arrêt Commune d’Arlos est particulièrement clair.

Dans cette affaire, une commune avait fait poser, en 1968, une canalisation du réseau d’alimentation en eau potable dans le sous-sol d’une parcelle privée. La commune soutenait que les anciens propriétaires auraient autorisé la pose de cette canalisation, mais elle n’en rapportait pas la preuve. Le Conseil d’État a confirmé que la présence de cette canalisation constituait une emprise irrégulière sur une propriété privée immobilière (CE, 8 mars 2002, Commune d’Arlos, n° 231843).

La cour administrative d’appel de Nantes a retenu la même solution dans l’affaire Commune de Sonzay. La commune avait fait poser une canalisation dans le sous-sol d’une parcelle privée entre 1976 et 1978. Faute d’expropriation, de servitude régulièrement instituée ou d’accord amiable établi, la cour a jugé que la dépossession partielle devait être regardée comme exécutée sans titre et présentait le caractère d’une emprise irrégulière (CAA Nantes, 29 septembre 2009, n° 08NT03168).

Cette jurisprudence demeure pleinement actuelle.

La cour administrative d’appel de Bordeaux a encore jugé, en 2024, qu’une canalisation d’assainissement traversant un terrain privé sans procédure d’expropriation, sans servitude figurant dans le titre de propriété et sans accord amiable constituait une emprise irrégulière (CAA Bordeaux, 21 mars 2024, n° 21BX02474).

De même, la cour administrative d’appel de Lyon a rappelé en 2025 que l’implantation, par une collectivité territoriale dépourvue de titre, d’une canalisation du réseau public d’alimentation en eau potable dans le sous-sol d’une parcelle appartenant à une personne privée porte atteinte au libre exercice du droit de propriété, sans toutefois avoir pour effet l’extinction de ce droit (CAA Lyon, 30 janvier 2025, n° 24LY00864).

IV. Emprise irrégulière ne signifie pas nécessairement voie de fait

Il faut éviter une confusion fréquente.

L’implantation sans titre d’un ouvrage public sur une propriété privée ne constitue pas automatiquement une voie de fait.

Depuis la jurisprudence Bergoend, il n’y a voie de fait justifiant la compétence du juge judiciaire que dans des hypothèses désormais strictement limitées : soit l’administration procède à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété ; soit elle prend une décision ayant les mêmes effets et manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir appartenant à l’administration (TC, 17 juin 2013, Bergoend c. ERDF Annecy Léman, n° C3911).

Dans cette affaire, le Tribunal des conflits a expressément jugé que l’implantation, même sans titre, d’un ouvrage public sur le terrain d’une personne privée ne procède pas, par elle-même, d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir de l’administration, et qu’elle ne constitue pas une voie de fait lorsqu’elle n’aboutit pas à l’extinction du droit de propriété.

Cette distinction est essentielle.

Une canalisation enterrée sans titre peut porter atteinte au droit de propriété et constituer une emprise irrégulière. Mais, sauf hypothèse exceptionnelle, elle n’éteint pas le droit de propriété du propriétaire sur sa parcelle. Le litige relève donc, en principe, de la compétence du juge administratif.

V. Le juge administratif est compétent pour indemniser le propriétaire, sauf extinction du droit de propriété

Le Tribunal des conflits a profondément modifié la répartition des compétences en matière d’emprise irrégulière.

Dans l’arrêt Panizzon, il a jugé que, dans le cas d’une décision administrative portant atteinte à la propriété privée, le juge administratif, compétent pour statuer sur le recours en annulation et pour adresser des injonctions à l’administration, est également compétent pour connaître des conclusions indemnitaires, sauf lorsque la décision a pour effet l’extinction du droit de propriété (TC, 9 décembre 2013, Panizzon, n° C3931).

Autrement dit, le propriétaire n’est plus contraint, dans la plupart des hypothèses, de faire constater l’irrégularité devant le juge administratif puis de saisir le juge judiciaire pour obtenir réparation.

Le juge administratif peut désormais connaître, dans une même instance, de plusieurs demandes :

• constater l’existence de l’emprise irrégulière ;
• annuler une décision refusant de déplacer ou de régulariser l’ouvrage ;
• enjoindre à l’administration de prendre certaines mesures ;
• statuer sur les conclusions indemnitaires.

Cette évolution est très importante en pratique. Elle permet de regrouper devant le juge administratif l’essentiel du contentieux né de l’implantation irrégulière d’un ouvrage public sur une propriété privée.

VI. Le déplacement de la canalisation n’est pas automatique

L’existence d’une emprise irrégulière ne signifie pas que le juge ordonnera nécessairement le déplacement ou l’enlèvement de la canalisation.

Le juge administratif applique désormais une méthode en plusieurs temps.

Lorsqu’il est saisi d’une demande tendant à la démolition ou au déplacement d’un ouvrage public irrégulièrement implanté, il doit d’abord vérifier si l’ouvrage est effectivement irrégulièrement implanté. Si tel est le cas, il doit rechercher si une régularisation appropriée est possible. Si aucune régularisation n’est possible, il doit alors mettre en balance les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour le propriétaire et les conséquences qu’aurait son enlèvement pour l’intérêt général (CE, 28 février 2020, n° 425743).

Le Conseil d’État précise toutefois que le juge ne peut pas considérer qu’un ouvrage est régularisable au seul motif qu’une procédure d’expropriation ou de régularisation serait théoriquement possible. Il doit vérifier que cette régularisation est réellement envisagée et susceptible d’aboutir (CE, 28 février 2020, n° 425743).

La jurisprudence récente illustre cette approche nuancée.

Dans une affaire jugée par la cour administrative d’appel de Toulouse, une canalisation d’eau potable était implantée irrégulièrement sur une propriété privée. La cour a admis l’existence de l’emprise irrégulière, mais elle a refusé d’ordonner le déplacement de la canalisation, après avoir relevé l’utilité publique de l’ouvrage pour l’alimentation en eau potable et l’absence de démonstration suffisante des nuisances effectivement subies par le propriétaire (CAA Toulouse, 4 mars 2025, n° 23TL01078).

La solution est donc très concrète : plus le propriétaire démontre que la canalisation compromet un projet réel, actuel et sérieux — construction, piscine, terrassement, division, exploitation agricole, dépréciation du bien — plus sa demande aura de chances de prospérer. À l’inverse, si le préjudice est peu documenté ou hypothétique, le juge pourra constater l’irrégularité sans ordonner le déplacement de l’ouvrage.

VII. La régularisation par servitude : une solution possible, mais encadrée

Lorsque la canalisation relève du réseau public d’eau ou d’assainissement, la régularisation peut passer par l’établissement d’une servitude sur le fondement de l’article L. 152-1 du code rural et de la pêche maritime.

Mais cette voie n’est pas toujours ouverte.

Le texte vise les terrains privés non bâtis et exclut les cours et jardins attenant aux habitations (article L. 152-1 du code rural et de la pêche maritime).

Ainsi, selon la configuration du terrain, la collectivité ne pourra pas toujours régulariser la canalisation par cette procédure. Il faudra vérifier précisément :

• si la parcelle est bâtie ou non ;
• si la canalisation traverse une cour ou un jardin attenant à l’habitation ;
• si l’ouvrage relève bien des catégories de canalisations visées par le texte ;
• si une enquête publique a été réalisée ;
• si une indemnité a été proposée ;
• si la servitude a été régulièrement instituée et publiée.

La régularisation ne peut donc pas être invoquée de manière abstraite. Elle doit être juridiquement possible, effectivement engagée et susceptible d’aboutir.

VIII. Quelle indemnisation peut obtenir le propriétaire ?

Le propriétaire peut demander réparation des conséquences dommageables de l’emprise irrégulière.

Mais l’indemnisation n’est pas nécessairement égale à la valeur vénale du terrain.

Si la canalisation n’a pas pour effet d’éteindre le droit de propriété, le propriétaire demeure propriétaire de la parcelle. Il peut donc obtenir réparation des préjudices effectivement établis, mais pas nécessairement la valeur intégrale du bien.

Dans l’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Bordeaux en 2024, la cour a confirmé l’existence d’une emprise irrégulière résultant de la présence d’une canalisation d’assainissement et a condamné la personne publique compétente à verser au propriétaire une indemnité de 10 000 euros en réparation de ses préjudices (CAA Bordeaux, 21 mars 2024, n° 21BX02474).

À l’inverse, la cour administrative d’appel de Toulouse a rejeté les conclusions indemnitaires du propriétaire lorsque celui-ci n’établissait pas suffisamment les nuisances et le préjudice de jouissance imputables à la présence de la canalisation (CAA Toulouse, 4 mars 2025, n° 23TL01078).

Les préjudices indemnisables peuvent notamment comprendre :

• une perte de jouissance ;
• une atteinte aux possibilités d’aménagement ;
• une perte de valeur vénale, si elle est démontrée ;
• des frais d’étude ou de modification d’un projet ;
• des troubles liés aux interventions sur la canalisation ;
• un préjudice moral, dans certaines circonstances ;
• le coût des mesures rendues nécessaires par l’ouvrage.

Encore faut-il les prouver.

La présence d’une canalisation irrégulière ne dispense pas le propriétaire de justifier concrètement son préjudice.

IX. La durée excessive de la procédure d’indemnisation peut également être prise en compte

La Cour européenne des droits de l’homme a rappelé, dans l’affaire Guillemin c. France, que l’irrégularité d’une privation ou d’une atteinte au droit de propriété doit être appréciée aussi au regard des garanties procédurales offertes au propriétaire et de la durée de la procédure d’indemnisation.

Dans cette affaire d’expropriation irrégulière, la Cour a notamment retenu que les retards subis dans la procédure avaient rompu le juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde du droit au respect des biens (CEDH, 21 février 1997, Guillemin c. France, req. n° 19632/92).

Cette décision ne signifie pas que tout propriétaire victime d’une emprise irrégulière obtiendra automatiquement une indemnité complémentaire en raison de la durée de la procédure. Mais elle rappelle qu’un propriétaire ne doit pas rester indéfiniment dans une situation d’incertitude juridique, sans régularisation et sans indemnisation effective.

En pratique, lorsque la collectivité tarde pendant des années à régulariser l’ouvrage, à proposer une indemnité ou à répondre aux demandes du propriétaire, cette inertie peut utilement nourrir l’argumentation indemnitaire.

X. Quelle stratégie adopter en pratique ?

Le propriétaire qui découvre une canalisation publique sans titre sur son terrain doit éviter toute précipitation.

Il convient d’abord de réunir les preuves.

Les pièces utiles sont notamment :

• l’acte de propriété ;
• les plans annexés à l’acte ;
• l’état hypothécaire ;
• les documents d’urbanisme ;
• les plans de réseaux ;
• les réponses de la commune, de l’intercommunalité ou du délégataire ;
• les constats de commissaire de justice ;
• les rapports de géomètre ;
• les devis de déplacement ou de modification de projet ;
• les attestations techniques établissant la gêne causée par la canalisation ;
• les preuves d’un projet compromis par la présence de l’ouvrage.

Il faut ensuite identifier la personne responsable.

Selon les cas, il peut s’agir :

• de la commune ;
• d’un établissement public de coopération intercommunale ;
• d’un syndicat des eaux ;
• d’un syndicat d’assainissement ;
• d’un concessionnaire ou délégataire de service public ;
• d’une personne publique ayant repris la compétence postérieurement à la pose de l’ouvrage.

Cette identification est décisive, notamment lorsque la compétence eau ou assainissement a été transférée à une intercommunalité.

Avant toute demande indemnitaire, il est également nécessaire d’adresser une réclamation préalable à l’administration compétente. En effet, l’article R. 421-1 du code de justice administrative prévoit que, lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention d’une décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle (article R. 421-1 du code de justice administrative).

Cette réclamation préalable doit être soigneusement rédigée. Elle peut demander :

• la communication des titres autorisant la canalisation ;
• la reconnaissance de l’emprise irrégulière ;
• la régularisation par servitude, si elle est légalement possible ;
• le déplacement de la canalisation ;
• l’indemnisation des préjudices subis ;
• la désignation amiable d’un expert ;
• à défaut, la saisine du juge administratif.

Conclusion

Une canalisation publique implantée sans titre dans le sous-sol d’un terrain privé constitue, en principe, une emprise irrégulière.

La personne publique ne peut pas se retrancher derrière l’ancienneté de l’ouvrage, l’utilité du service public ou l’absence de protestation antérieure du propriétaire pour échapper à toute discussion juridique.

Mais le propriétaire doit aussi mesurer les limites du contentieux.

Depuis les jurisprudences Bergoend et Panizzon, ce type de litige relève en principe du juge administratif, sauf extinction du droit de propriété. Ce juge peut constater l’emprise irrégulière, apprécier les possibilités de régularisation, statuer sur une demande de déplacement et indemniser le propriétaire.

Pour autant, le déplacement de la canalisation n’est pas automatique. Le juge recherche si une régularisation est possible, si elle est réellement envisagée, puis met en balance les intérêts privés du propriétaire et l’intérêt général qui s’attache au maintien de l’ouvrage public.

La clé du dossier réside donc dans la preuve.

Le propriétaire devra démontrer non seulement l’absence de titre, mais aussi les conséquences concrètes de la canalisation sur l’usage de son bien, ses projets, sa valeur patrimoniale ou ses conditions de jouissance.

En matière d’emprise irrégulière, l’illégalité ouvre la porte du recours. Mais c’est la démonstration précise du préjudice qui conditionne, le plus souvent, l’efficacité réelle de l’action.