Un chemin d’accès peut être emprunté par plusieurs propriétaires, titulaires chacun d’un droit de passage, d’un droit d’usage ou d’une véritable servitude grevant un fonds voisin. La question de l’entretien de ce chemin paraît souvent secondaire au moment de la constitution de la servitude. Elle devient pourtant essentielle lorsque les frais de réfection, de soutènement, de drainage, d’élagage ou de remise en état représentent plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Qui doit payer ? Le propriétaire du fonds servant ? Les propriétaires des fonds dominants ? Tous les usagers à parts égales ? Ou chacun selon l’intensité réelle de son usage ?

La réponse suppose de distinguer plusieurs hypothèses.

1. Le principe : le titre constitutif de la servitude doit d’abord être consulté

En matière de servitude, le premier réflexe doit toujours être de relire le titre : acte notarié, acte de partage, règlement d’ensemble, convention de servitude, jugement constitutif ou tout autre document établissant précisément l’existence, l’assiette et les modalités d’exercice du droit.

Ce titre peut prévoir une clé de répartition des frais d’entretien. Il peut mettre les frais à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant, les répartir entre plusieurs fonds dominants, prévoir une participation du fonds servant ou encore retenir une clé proportionnelle à la superficie, à l’usage, au nombre de lots, au linéaire utilisé ou à toute autre modalité conventionnellement arrêtée.

Cette liberté contractuelle est importante. L’article 698 du Code civil prévoit expressément que les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude sont à la charge de celui auquel la servitude est due, « à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire » (article 698 du Code civil).

La Cour de cassation en tire une conséquence logique : lorsque le titre règle la charge des frais, il doit être respecté. Ainsi, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait mis une participation aux frais à la charge du fonds dominant alors que le titre constitutif prévoyait une règle différente (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 12-35.326 et n° 13-13.484).

2. À défaut de stipulation particulière : les frais incombent en principe au fonds dominant

En l’absence de disposition particulière dans le titre, la règle est celle des articles 697 et 698 du Code civil.

L’article 697 dispose que « celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver » (article 697 du Code civil).

L’article 698 ajoute que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, sauf stipulation contraire du titre (article 698 du Code civil).

Autrement dit, le propriétaire du fonds servant n’a pas, en principe, à améliorer, entretenir ou aménager l’assiette de la servitude. Il doit surtout ne rien faire qui en diminue l’usage ou qui la rende plus incommode, conformément à l’article 701 du Code civil (article 701 du Code civil).

Cette solution a été clairement rappelée par la Cour de cassation : à moins que le titre n’en dispose autrement, les articles 697 et 698 du Code civil, applicables quel que soit le mode d’établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-28.152).

Dans cette affaire, le mur de soutènement situé sur le fonds servant devait être partiellement démoli afin que l’exercice de la servitude soit conforme à son assiette. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu qu’il appartenait au propriétaire du fonds dominant de faire procéder aux aménagements nécessaires, dès lors qu’il n’était pas établi qu’il se serait heurté à un refus du propriétaire du fonds servant.

3. Première exception : le fonds servant doit payer lorsque les travaux sont rendus nécessaires par son propre fait

Le principe connaît toutefois une limite importante.

Lorsque les travaux sont devenus nécessaires non pas en raison de l’usage normal de la servitude, mais par le fait du propriétaire du fonds servant, les articles 697 et 698 du Code civil ne s’appliquent plus dans leur logique ordinaire.

La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 4 février 2009 : les articles 697 et 698 du Code civil ne sont pas applicables lorsque les ouvrages sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude par le fait du propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ., 4 février 2009, n° 07-21.451).

La solution est logique. Le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir spontanément l’assiette de la servitude. En revanche, il ne peut pas, par son comportement, rendre l’exercice de celle-ci impossible, plus difficile ou plus coûteux, puis soutenir que les travaux de remise en état devraient être supportés par le seul bénéficiaire de la servitude.

Cette analyse est désormais confortée par un arrêt récent du 5 mars 2026. La Cour de cassation rappelle que le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir ni d’améliorer l’assiette de la servitude, mais seulement de ne rien faire qui en diminue l’usage ou la rende plus incommode. Elle confirme également que, lorsque le propriétaire du fonds dominant agit contre le propriétaire du fonds servant pour lui faire supporter les travaux devenus nécessaires par son fait, cette action relève du droit commun de la responsabilité et se prescrit par cinq ans (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-21.049).

Cette précision est très importante en pratique : il ne faut pas laisser s’écouler le temps en pensant que l’action relèverait toujours du délai de trente ans applicable aux actions réelles immobilières. Lorsque la demande tend à faire supporter au fonds servant les conséquences de son comportement fautif, le délai de prescription est de cinq ans.

4. Deuxième exception : la communauté d’usage de l’assiette de la servitude

La situation se complique lorsque le passage est utilisé non seulement par le propriétaire du fonds dominant, mais aussi par le propriétaire du fonds servant, ou par plusieurs propriétaires dont l’usage du chemin n’est pas identique.

La jurisprudence admet de longue date que l’existence d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude justifie une contribution aux frais d’entretien et de réparation.

La Cour de cassation l’a jugé notamment à propos d’une servitude de passage : lorsqu’il existe une communauté d’usage de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, le propriétaire du fonds servant doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17.029). La même solution a été rappelée à propos d’une servitude légale : l’existence d’une communauté d’usage implique que le propriétaire du fonds servant participe aux frais d’aménagement et d’entretien que nécessite cette communauté d’usage (Cass. 3e civ., 14 novembre 1990, n° 89-10.210).

Il ne faut donc pas raisonner de manière trop mécanique. Le propriétaire du fonds servant n’est pas automatiquement débiteur des frais. Mais s’il utilise lui-même l’assiette du passage, il peut être tenu de contribuer aux dépenses nécessaires à l’usage commun.

5. La répartition entre plusieurs usagers : l’égalité n’est pas toujours la bonne clé

La question la plus délicate est celle de la répartition des frais entre plusieurs propriétaires qui utilisent le même chemin.

Une première tentation consiste à retenir une répartition égalitaire : chacun paie la même part. Cette solution peut être acceptable lorsque l’usage du chemin est réellement comparable entre tous les propriétaires concernés.

Mais elle devient contestable lorsque l’un des fonds desservis génère un usage beaucoup plus intensif : passage quotidien de véhicules lourds, exploitation professionnelle, activité agricole, entreprise de bâtiment, élevage, livraisons fréquentes, engins de chantier, stationnements répétés, dégradation accélérée de la chaussée, etc.

La Cour de cassation a précisément été saisie de cette difficulté dans une affaire relative à une allée utilisée par plusieurs propriétés. La cour d’appel avait retenu une répartition par parts égales. La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que les juges auraient dû rechercher si l’activité d’élevage de chevaux exercée par l’un des propriétaires ne générait pas une circulation de véhicules lourds impliquant une utilisation de l’allée plus intensive que celle des autres propriétaires, qui se bornaient à un usage familial pour rejoindre leur résidence principale (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-17.563).

La portée de cette décision doit être formulée avec précision. Elle ne fixe pas une clé mathématique intangible. Elle ne dit pas que les frais doivent toujours être répartis en fonction du tonnage, du nombre de passages ou de la superficie des fonds. Elle impose en revanche aux juges de ne pas se satisfaire d’une égalité abstraite lorsque l’un des usagers invoque une différence concrète d’usage.

En pratique, la répartition doit donc être appréciée au regard de l’utilité respective du passage pour chaque fonds et de l’intensité effective de son usage.

6. Les travaux réalisés unilatéralement peuvent-ils être remboursés ?

Une autre difficulté pratique concerne les travaux réalisés par un seul usager sans accord préalable des autres.

La Cour de cassation a, là encore, apporté une précision utile dans l’arrêt du 7 juillet 2016. Les juges du fond ne peuvent pas écarter une demande de remboursement au seul motif que les travaux auraient été décidés unilatéralement ou que l’usage des autres propriétaires ne serait pas excessif. Ils doivent rechercher si les travaux étaient nécessaires pour user de la servitude ou pour la conserver (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-17.563).

Il reste naturellement prudent, avant d’engager des dépenses importantes, de solliciter l’accord des autres usagers, de faire établir des devis, de documenter l’état du chemin, de conserver les factures et, en cas de désaccord sérieux, de saisir le juge afin d’éviter que les travaux soient ensuite contestés dans leur principe, leur montant ou leur nécessité.

7. Actualisation : la Cour de cassation confirme l’importance de la preuve de la nécessité des frais

Dans un arrêt du 1er juin 2022, la Cour de cassation a encore précisé que l’existence d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude peut fonder une contribution aux frais d’entretien et de réparation nécessaires. Elle a censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché si les frais sollicités étaient nécessaires à l’exercice de la servitude, ni vérifié s’il existait une communauté d’usage entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.132).

Cette décision confirme que la demande de contribution ne doit pas être présentée de manière forfaitaire ou approximative. Celui qui réclame une participation doit démontrer :

  • l’existence d’une servitude ou d’un usage commun ;
  • la réalité des frais exposés ou à exposer ;
  • leur nécessité pour l’usage ou la conservation de la servitude ;
  • l’existence d’une communauté d’usage, lorsque la contribution est sollicitée auprès du propriétaire du fonds servant ;
  • l’intensité respective de l’usage de chaque fonds, lorsque la répartition égalitaire est contestée.

Conclusion : prévoir la clé de répartition dès l’origine

La meilleure solution reste d’anticiper.

Lorsqu’une servitude de passage est créée, il est fortement recommandé de prévoir dans le titre :

  • la nature exacte des travaux concernés : entretien courant, réfection lourde, enrobé, drainage, fossés, portail, éclairage, élagage, soutènement ;
  • la clé de répartition des frais ;
  • les modalités de décision des travaux ;
  • les seuils à partir desquels plusieurs devis doivent être demandés ;
  • les conditions de remboursement des travaux urgents ;
  • les conséquences d’un usage professionnel, agricole ou intensif du passage ;
  • les modalités de révision de la clé de répartition en cas de changement d’usage d’un fonds.

À défaut de clause claire, le contentieux devient rapidement factuel : il faut alors démontrer qui utilise réellement le chemin, dans quelle proportion, avec quels véhicules, pour quels besoins, et quelles dégradations sont imputables à quel usage.

L’égalité peut être simple, mais elle n’est pas toujours juste. La jurisprudence admet désormais que la répartition des frais d’entretien d’une servitude puisse tenir compte de l’utilité réelle et de l’intensité de l’usage. Encore faut-il le démontrer.