À Valbonne, les giratoires sont en service, les échangeurs achevés, la passerelle piétonne programmée. Des dizaines de millions d'euros d'infrastructures routières sont engagés ou réalisés pour desservir un centre commercial — le « Village de Sophia », ex-« Open Sky » — dont le sort vient pourtant d'être scellé, au moins pour l'instant.

Par un arrêt du 24 février 2026, la cour administrative d'appel de Marseille, compétente en premier et dernier ressort sur le volet « aménagement commercial », a rejeté la requête de la société de projet (la SCI Brutus, dont la Compagnie de Phalsbourg est associée) qui contestait le refus de son permis de construire modificatif valant autorisation d'exploitation commerciale. Au-delà du cas d'espèce, la décision éclaire les mutations contemporaines du contentieux de l'urbanisme commercial — à condition d'en lire exactement le fondement.

I. Ce que la Cour a réellement jugé

L'histoire contentieuse est sinueuse. Une autorisation d'exploitation commerciale (AEC) avait été délivrée par la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) des Alpes-Maritimes le 16 octobre 2014, pour un ensemble commercial de 42 959 m² de surface de vente dans la ZAC des Clausonnes. Un permis de construire avait suivi le 4 novembre 2016 (96 101 m² de surface de plancher), puis un premier modificatif le 30 juin 2022. En 2023, le promoteur dépose une nouvelle demande réduisant la surface de plancher à 78 969 m² et la surface de vente à 30 303 m² — soit une baisse d'environ 30 %.

Cette réduction étant qualifiée de modification substantielle, une nouvelle AEC était requise. La CDAC rend un avis favorable le 17 janvier 2024 ; mais la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC), qui s'était autosaisie le 11 avril 2024 et était par ailleurs saisie de plusieurs recours, émet un avis défavorable le 13 juin 2024. Le maire de Valbonne refuse alors le permis modificatif par arrêté du 25 juillet 2024.

C'est ce refus que la SCI Brutus contestait devant la Cour. Détail politiquement révélateur du dossier : la commune de Valbonne, dont le maire avait pourtant signé le refus, s'est jointe à la demande d'annulation de ce refus, tandis que la CNAC, des associations de commerçants (notamment « En toute franchise » et les structures cagnoises) et la commune de Cannes concluaient au rejet. La Cour a tranché en faveur des opposants : la requête de la SCI Brutus, comme celle de la commune de Valbonne, est rejetée.

Une précision de vocabulaire, utile au lecteur : la juridiction d'appel rend des arrêts, et non des « jugements » ; et la décision est susceptible d'un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État dans un délai de deux mois.

II. Le vrai fondement : les critères d'aménagement du territoire (L. 752-6 I)

C'est le point sur lequel il faut être rigoureux. La Cour ne fonde pas son arrêt sur l'interdiction d'artificialisation issue de la loi Climat (le V de l'article L. 752-6 du code de commerce), ni sur le fameux seuil de 10 000 m². Elle confirme l'avis défavorable de la CNAC au regard des critères « classiques » du I de l'article L. 752-6 du code de commerce — ceux de l'aménagement du territoire et de la protection des consommateurs.

Sur la régularité, la Cour écarte l'ensemble des moyens du promoteur : le respect du délai d'autosaisine de la CNAC est jugé sans incidence (la commission s'étant de toute façon prononcée sur les recours dont elle était saisie) ; les convocations à la séance du 13 juin 2024 sont régulières ; et surtout, le grief de conflit d'intérêts visant un membre de la CNAC (dirigeant d'un établissement public foncier ayant conclu des opérations avec des sociétés affiliées à la Compagnie de Phalsbourg) est écarté, faute de lien suffisamment direct avec l'affaire examinée.

Sur le fond, la Cour valide trois séries de motifs :

  • L'atteinte à la vitalité des centres-villes (critère du e du 1° du I) : le projet est de nature à concurrencer et fragiliser les centres-villes voisins, en particulier celui de Vallauris — où un projet similaire de 8 646 m² de surface de vente avait reçu un avis favorable de la CDAC le 2 septembre 2022, où la vacance commerciale atteint 16,8 % et qui bénéficie d'un dispositif « Action cœur de ville ». L'effet cumulé des deux opérations pourrait empêcher la revitalisation de ce centre, la commune de Grasse étant elle aussi citée.
  • L'éloignement, la saturation et les coûts pour la collectivité : le projet est éloigné des zones d'habitation, implanté dans un secteur déjà saturé en heures de pointe (A8, RD 35 et 103), avec un stationnement de 2 321 places et une part modale de 76 % pour la voiture particulière. La Cour relève que les aménagements de mobilité (bus à haut niveau de service, passerelle, plan vélo) n'ont qu'un effet limité, et que les travaux d'infrastructure — d'un montant de 36 millions d'euros — pèsent sur les collectivités, sans que le promoteur établisse sa participation annoncée (24 millions d'euros), ni celle de l'aménageur de la ZAC (19 millions d'euros).
  • La consommation d'espace : c'est ici que l'analyse rejoint les préoccupations environnementales — mais via le b du 1° du I (consommation économe de l'espace), et non via l'interdiction d'artificialisation du V. La Cour relève que, même si l'unité foncière est une ancienne emprise industrielle dépolluée depuis 2019, le projet emporte une emprise au sol de 68 385 m² (58,63 % de l'unité foncière) et une imperméabilisation de 78 422 m² (67,23 %), incompatible avec une consommation économe de l'espace.

III. L'écologie comme grille de lecture — et le ZAN en arrière-plan

L'enseignement principal du dossier n'est donc pas que le seuil de 10 000 m² aurait « tué » le projet : ce mécanisme n'a pas été appliqué. L'enseignement est plus subtil. Les préoccupations de sobriété foncière irriguent désormais l'appréciation des projets de l'intérieur des critères d'aménagement du territoire : compacité, imperméabilisation, mobilités bas-carbone, saturation des réseaux. L'« écologie » n'est pas un texte unique que l'on opposerait au projet ; c'est une grille qui se diffuse dans l'ensemble des critères de l'article L. 752-6 I.

Le seuil de 10 000 m² n'en demeure pas moins une perspective décisive — mais prospective. La loi Climat et Résilience (article 215 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), qui a réécrit l'article L. 752-6 du code de commerce et dont le décret d'application est le n° 2022-1312 du 13 octobre 2022, pose un principe d'interdiction des AEC engendrant une artificialisation des sols, sans dérogation possible au-delà de 10 000 m² de surface de vente. Si les autorisations antérieures venaient à être regardées comme caduques et qu'un projet entièrement nouveau devait être déposé, ce plafond se dresserait, en théorie, comme un obstacle dirimant pour un ensemble de 30 000 m².

Une réserve s'impose toutefois, et il faut la formuler honnêtement : l'interdiction du V s'apprécie au regard de l'augmentation des surfaces artificialisées par rapport à l'état antérieur des parcelles. Or le terrain d'assiette est une ancienne emprise industrielle dépolluée, et non un espace vierge. Le caractère « mécaniquement impossible » d'un futur projet ne va donc pas de soi : il dépendrait de l'appréciation, parcelle par parcelle, de l'état initial des sols. Présenter cette impossibilité comme acquise serait excessif.

IV. La concurrence : officiellement exclue, réintroduite par les centres-villes

Depuis la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, l'urbanisme commercial n'a plus pour objet de protéger les commerçants existants : il s'est recentré sur l'aménagement du territoire et le développement durable. Un moyen frontalement concurrentiel serait inopérant.

L'arrêt illustre parfaitement la manière dont la concurrence réapparaît néanmoins — non comme telle, mais par le critère de la préservation et de la revitalisation du tissu commercial des centres-villes (e du 1° du I). C'est sous cet angle que la fragilisation de Vallauris, le suréquipement commercial du secteur et l'effet de cumul entre opérations similaires deviennent des motifs recevables. La « cohésion territoriale » et la vitalité des centres urbains opèrent ainsi comme le canal par lequel les effets concurrentiels d'un projet réintègrent, légalement, l'analyse des commissions et du juge.

V. Le fait accompli face au droit

Reste la question systémique que pose le dossier : peut-on engager des infrastructures publiques massives avant que le socle juridique du projet qu'elles accompagnent soit sécurisé ? Les aménagements routiers, financés pour l'essentiel par les collectivités, sont achevés ou en voie de l'être. Si le centre commercial n'aboutit pas, ils demeureront — équipements dimensionnés pour une destination qui pourrait ne jamais voir le jour. Le maire de Valbonne a résumé publiquement le dilemme : pas de centre commercial signifie l'objectif politique atteint, mais la perte de la participation privée aux infrastructures ; l'inverse vaudrait financement, mais centre commercial.

La Cour apporte d'ailleurs un éclairage cinglant sur ce point : non seulement la participation privée aux 36 millions d'euros d'infrastructures n'était pas établie, mais le coût supporté par la collectivité a été retenu contre le projet, au titre des coûts indirects mentionnés au f du 1° du I. L'investissement public anticipé, loin de sécuriser le projet, a nourri l'un de ses motifs de rejet.

Perspectives

L'arrêt n'éteint pas nécessairement le contentieux : un pourvoi devant le Conseil d'État reste ouvert, et la presse a fait état d'un possible nouveau permis modificatif. Mais le message, pour les praticiens, est désormais étayé par une décision précise :

  • la sobriété foncière ne s'impose pas seulement par l'interdiction d'artificialisation du V de l'article L. 752-6 ; elle se diffuse dans l'ensemble des critères du I (compacité, imperméabilisation, mobilités, saturation) ;
  • la concurrence, exclue en principe, reste opérante par le truchement de la préservation des centres-villes ;
  • le fait accompli — infrastructures réalisées, investissements engagés — non seulement ne garantit pas la validation d'un projet, mais peut se retourner contre lui ;
  • et le seuil de 10 000 m² demeure une épée de Damoclès pour tout projet entièrement nouveau, sous réserve de l'appréciation concrète de l'état antérieur des sols.

Pour les projets commerciaux d'envergure en périphérie, la conclusion vaut avertissement : les modèles d'hier ne sont plus une garantie de légalité.

Sources : CAA Marseille, 4e ch., 24 février 2026, n° 24MA02495 ; article L. 752-6 du code de commerce (issu de l'article 215 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience ») ; décret n° 2022-1312 du 13 octobre 2022 ; loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME). Le présent article constitue une analyse à visée d'information générale et ne saurait tenir lieu de consultation juridique.