La pratique du contrôle en matière d'urbanisme a longtemps reposé sur des accommodements : l'agent appelle, l'occupant ne s'oppose pas, la visite a lieu. Ces usages, tolérés faute de contentieux, viennent de se heurter à un obstacle de taille : l'arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 17 février 2026 (Cass. crim., 17 févr. 2026, n° 25-80.482).

Cette décision rappelle une évidence textuelle que beaucoup avaient perdue de vue : lorsqu'un agent pénètre dans un domicile pour constater une infraction d'urbanisme et dresser procès-verbal, l'assentiment de l'occupant doit être formalisé par une déclaration écrite de sa main. À défaut, point de consentement valable.

L'enjeu est considérable : un nombre important de procès-verbaux, fondement de poursuites correctionnelles et de demandes de démolition ou de remise en état, pourraient se révéler entachés d'irrégularité. Cet article propose d'analyser le cadre légal, la portée exacte de l'arrêt et ses conséquences pratiques pour la défense.

I. Le cadre légal issu de la loi ELAN : une protection renforcée du domicile

A. L'article L. 480-17 du code de l'urbanisme : conditions cumulatives de la visite répressive

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme (C. urb., art. L. 480-17) encadre strictement les visites à finalité répressive, c'est-à-dire celles destinées à constater des infractions et à dresser procès-verbal.

Pour les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d'habitation, le texte pose des conditions cumulatives :

– la visite ne peut avoir lieu qu'entre 6 heures et 21 heures ;

– elle requiert l'assentiment de l'occupant, ou à défaut la présence d'un officier de police judiciaire agissant selon les règles du code de procédure pénale relatives aux visites, perquisitions et saisies ;

– et surtout : l'assentiment doit faire l'objet d'une déclaration écrite de la main de l'intéressé, avec mention spécifique au procès-verbal si la personne ne sait pas écrire.

Ce dispositif s'articule avec l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, qui garantit le droit au respect du domicile, et avec les règles de nullité du code de procédure pénale (articles 591 et suivants).

B. La distinction essentielle : visite répressive et contrôle administratif

Une confusion fréquente sur le terrain mérite d'être dissipée. Il convient de distinguer soigneusement :

– la visite répressive (procès-verbal d'infraction), soumise à l'article L. 480-17 ;

– la visite administrative de contrôle de conformité (police administrative de l'urbanisme), régie par les articles L. 461-1 et suivants, avec le cas échéant intervention du juge des libertés et de la détention.

La doctrine administrative, notamment dans un avis de la CADA (avis CADA n° 20213807, 22 juill. 2021), rappelle explicitement cette distinction depuis la loi ELAN. L'erreur de qualification peut avoir des conséquences procédurales significatives — y compris sur la communicabilité des pièces, le constat de visite administrative étant communicable là où le procès-verbal d'infraction ne l'est pas.

C. La notion extensive de domicile : résidence secondaire incluse

La chambre criminelle retient une conception extensive du domicile au sens de l'article 8 de la Convention européenne. Dans un arrêt du 25 janvier 2022 (Cass. crim., 25 janv. 2022, n° 20-84.185, inédit), rendu au visa de l'article 8 de la Convention, elle a jugé que la description d'un bien comme lieu d'habitation et de villégiature, même non permanente, ne saurait à elle seule exclure sa qualification de domicile.

Cette jurisprudence élargit considérablement le champ des nullités potentielles. Même une « maison de vacances », même un bien « inoccupé au moment T », peut relever de la protection du domicile dont procède l'article L. 480-17. La vigilance s'impose donc pour qualifier correctement les lieux visités.

II. L'apport de l'arrêt du 17 février 2026 : le formalisme comme condition de validité

A. Les faits : un occupant informé mais absent

L'affaire venait de la cour d'appel de Grenoble, qui avait validé des constats réalisés dans des circonstances que la pratique considérait comme suffisantes. Pour le procès-verbal litigieux (dressé le 19 juillet 2019) :

– l'occupant avait été informé de la visite par courrier recommandé ;

– il était absent le jour de la visite ;

– contacté par téléphone par un gendarme, il n'avait formulé aucune opposition.

Ces éléments semblaient suffisants aux yeux des juges du fond pour caractériser un consentement implicite à la visite.

B. La solution : l'absence d'opposition ne vaut pas assentiment

La Cour de cassation censure cette analyse avec une netteté remarquable : l'absence d'opposition, même éclairée, ne vaut pas assentiment.

Le raisonnement est d'une simplicité redoutable : l'article L. 480-17 exige un écrit manuscrit. Cette exigence n'est pas une formalité accessoire mais une condition de légalité de la visite. Un appel téléphonique, un silence, une non-opposition : rien de tout cela ne peut tenir lieu de déclaration manuscrite.

La cassation est toutefois partielle, et c'est un point d'attention pour le praticien. La Cour écarte en effet les deux autres branches du moyen : pour les procès-verbaux antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi ELAN, la présence de l'occupant qui ne s'oppose pas suffisait, le régime de l'accord verbal demeurant alors applicable ; et des constatations effectuées depuis la voie publique, sans pénétration dans la propriété, n'appellent aucun accord. La censure ne porte donc que sur le procès-verbal du 19 juillet 2019, dressé par un officier de police judiciaire dans des lieux comportant une partie à usage d'habitation, sans déclaration manuscrite ni intervention régulière.

Mais cette cassation, bien que ciblée, est étendue à la déclaration de culpabilité, aux peines, à la remise en état et aux dispositions civiles : son effet utile est complet.

C. Le fondement exact de la cassation : l'article L. 480-17, et lui seul

Il faut être précis sur le fondement de la censure, car la pratique a tendance à y ajouter des visas qui n'y figurent pas. La cassation est prononcée au seul visa de l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme. C'est ce texte, et lui seul, que la cour d'appel a méconnu.

Le moyen du demandeur invoquait certes, en complément, l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et les articles 76 et 591 du code de procédure pénale. Mais la Cour de cassation n'a pas repris ces textes dans son visa : elle a statué sur le seul terrain de la loi spéciale d'urbanisme. La distinction n'est pas byzantine — elle commande la rédaction du moyen de nullité (voir III.B).

Pour autant, l'enjeu probatoire dépasse le procès-verbal lui-même : l'irrégularité de la visite peut contaminer l'ensemble de la chaîne probatoire lorsque les constatations litigieuses fondent l'établissement de l'infraction.

III. Conséquences pratiques : un moyen de nullité désormais opérant

A. Les situations désormais « à risque » pour l'accusation

L'arrêt du 17 février 2026 rend hautement attaquables les procès-verbaux d'infraction dressés, après l'entrée en vigueur de la loi ELAN, sur la base de modalités souples de consentement :

– accord oral (« oui, vous pouvez y aller ») ;

– SMS ou courriel d'autorisation ;

– appel téléphonique sans opposition ;

– simple silence de l'occupant ;

– visite en l'absence de l'occupant sans intervention d'un OPJ ou du JLD.

Il convient de rappeler que, avant la loi ELAN, la chambre criminelle admettait que la visite soit régulière sur la base d'un accord verbal, dès lors qu'il était mentionné au procès-verbal. L'arrêt du 15 janvier 2019 illustrait cette logique : le procès-verbal mentionnant l'accord verbal des propriétaires, qui fait foi jusqu'à preuve contraire, suffisait à écarter la nullité, l'article L. 461-1 alors applicable n'exigeant aucun écrit préalable (Cass. crim., 15 janv. 2019, n° 18-80.341). Pour les faits postérieurs à ELAN, ce régime est révolu.

B. La stratégie de défense : articulation du moyen de nullité

Pour le praticien, l'arrêt du 17 février 2026 offre un moyen de nullité « propre », relativement simple à articuler. La démonstration suppose de :

  1. Qualifier les lieux : établir qu'il s'agit d'un domicile ou d'un local comportant une partie habitable, en gardant à l'esprit que la résidence secondaire est incluse (Cass. crim., 25 janv. 2022, n° 20-84.185) ;
  2. Établir l'entrée effective : vérifier que les agents ont bien pénétré dans les lieux (et non simplement effectué des constatations depuis la voie publique, lesquelles échappent à l'exigence d'accord) ;
  3. Exiger la production de la déclaration manuscrite : demander au ministère public de produire le document attestant de l'assentiment écrit de la main de l'occupant ;
  4. À défaut : soulever la nullité sur le fondement de l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme, en l'appuyant sur l'article 8 de la CEDH et les articles 591 et suivants du code de procédure pénale — étant rappelé que, dans l'arrêt commenté, la Cour casse au seul visa de l'article L. 480-17.

C. Un écho dans la visite administrative : le périmètre strict des intervenants

Cette rigueur formaliste se retrouve, dans un registre voisin, lorsque la visite ne repose pas sur l'assentiment mais sur l'autorisation du juge des libertés et de la détention. Il faut toutefois bien distinguer les deux régimes : l'arrêt qui suit relève de la visite administrative de contrôle (art. L. 461-1 et L. 461-3 du code de l'urbanisme), et non du régime répressif de l'article L. 480-17.

Par un arrêt publié du 28 mai 2025 (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 24-16.592), la troisième chambre civile juge que seuls les agents nommément désignés par l'ordonnance du juge des libertés et de la détention peuvent, sans l'assentiment exprès de l'occupant, pénétrer dans un domicile ou un local à usage d'habitation. La présence, lors des opérations, de personnes non désignées par l'ordonnance — fussent-elles seulement là pour « apaiser » le climat ou sans participer activement aux constatations — vicie la visite. Le régime ainsi contrôlé avait par ailleurs été jugé conforme à la Constitution (Cass. 3e civ., 19 déc. 2024, n° 24-16.592, QPC).

Par-delà la différence de fondement, l'esprit est le même que celui de l'arrêt du 17 février 2026 : formalisme, traçabilité et périmètre strict des intervenants s'imposent désormais, que la visite soit répressive ou administrative.

Conclusion

L'arrêt du 17 février 2026 n'est pas une révolution doctrinale. Sur le plan du droit, il constitue une application littérale de l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme. Mais c'est précisément cette fidélité au texte qui en fait une décision redoutable.

Sur le plan probatoire, ses effets sont potentiellement considérables. De nombreux contrôles ont été réalisés selon des modalités souples — appel téléphonique, accord oral, absence d'opposition — que la Cour de cassation écarte désormais sans ambiguïté pour les faits postérieurs à la loi ELAN.

Pour les autorités de contrôle, cette jurisprudence impose une procéduralisation rigoureuse : formulaire d'assentiment manuscrit ou, en cas de refus ou d'absence, bascule vers l'intervention de l'OPJ ou du JLD.

Pour la défense, elle ouvre un moyen de nullité opérant, qu'il convient de vérifier systématiquement dans tout dossier de poursuite urbanistique, qu'il s'agisse d'une procédure correctionnelle ou d'une action civile en démolition ou remise en état.

Le texte dit « doit » ; la Cour de cassation dit « doit ». Sur ce terrain, la marge d'appréciation du juge du fond est désormais réduite à peu de chose.

Références

Textes : C. urb., art. L. 480-17, L. 461-1, L. 461-2, L. 461-3 ; CEDH, art. 8 ; CPP, art. 76, 591 s.

Jurisprudence :

Documentation administrative : Avis CADA n° 20213807 (22 juill. 2021)