La Loi PINEL du 18 juin 2014 a instauré le principe du plafonnement du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé.
S'en est ouvert une bataille d'interprétations juridiques devant les tribunaux entre preneurs et bailleurs, aux intérêts radicalement divergents.
- Rappel de la situation textuelle
Pour mémoire, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit qu’à moins d’une modification notable d’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (c’est à dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, ou des facteurs locaux de commercialité) ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement en raison d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans, le loyer de renouvellement des baux commerciaux est plafonné.
L’alinéa 4 de l’article L 145-34 prévoit qu’en cas de déplafonnement du loyer en raison de la modification notable d’un des éléments visés ci-dessus ou d’une contractuelle supérieure à 9 ans, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En d’autres termes, si le dernier loyer acquitté est de 100.000,00 € HT et le loyer de renouvellement déplafonné de 150.000,00 € HT ; le loyer de la première année du bail renouvelé sera de 110.000,00 € HT (100.000,00 € HT + (100.000,00 € x 10%)).
- Contexte du litige
En l'espèce, le propriétaire d’un local commercial a consenti un bail à un preneur. A la fin du bail, le preneur a demandé son renouvellement, qui a été accepté par le bailleur sur son principe, mais pas sur la fixation du nouveau loyer.
Le preneur assigne son bailleur devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le prix du bail renouvelé déplafonné mais avec application des règles du lissage de la Loi PINEL.
Les premiers juges ayant fait droit à sa demande, le bailleur a interjeté appel.
La cour d’appel de Paris confirmera la décision de première instance, en indiquant que la loi Pinel était applicable au bail renouvelé.
Le bailleur - persévérant - forme alors un pourvoi en cassation et pose une question prioritaire de constitutionnalité : les dispositions de la Loi PINEL prévoyant le plafonnement du loyer du bail renouvelé à 10 % par an ne seraient-elles pas susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ??
Etait donc en jeu la constitutionnalité du plafonnement du déplafonnement instauré par la loi Pinel.
- La solution donnée par le Conseil Constitutionnel
Dans sa récente décision du 7 mai 2020, le Conseil Constitutionnel vient couper court aux contestations du bailleur, considérant que cette disposition du "plafonnement du déplafonnement" est conforme à la constitution.
Un espoir est néanmoins donné aux bailleurs commerciaux : cette disposition n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger.
C'est sur cette porte ouverte que l'on conseillera vivement aux bailleurs de prévoir une clause dérogatoire à cette disposition de la Loi Pinel et inversement aux preneurs, d'insister pour son insertion au bail.
Décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020
https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2011/2011151QPC.htm
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J'ai noté que la disposition n'était pas d'ordre public et qu'il était possible pour le bailleur d'insérer une clause contraire au lissage lors du bail initial ou lors de son renouvellement selon les motivations en réponse à la QPC
Dans ce dernier cas, le bailleur peut t il imposer lors du renouvellement cette clause ?
Le renouvellement ne s'effectue t il pas aux clauses et conditions du bail précédent sauf bien entendu la fixation du montant du loyer.
Le lissage est t il transférable aux cédants et cessionnaires successifs d'un bail commercial en cours ?
Le loyer d'objectif n'est t il pas applicable au nouveau locataire lors de la cession ?
Je suppose qu'au 10 % annuel s'ajoute la révision annuelle ou triennale du loyer.
En cas de constat d'un loyer manifestement sous évalué avec une majoration de 100 %, le bail de 9 ans ne permettra d'encaisser que 90 % de l'augmentation. Lors du renouvellement, il me semble qu'il faudra ajouter les 10 % restant lors de la fixation du loyer.
Merci pour votre éclairage pour les réponses à donner aux points en question.
Avec mes remerciements.