Acheter dans une copropriété vous engage à payer des charges sur l'administration et l'entretien des parties communes. Il vaut mieux les anticiper avant d'acheter, pour éviter les mauvaises surprises.
Voici quelques clés pour anticiper ces frais :
- Les charges destinées à l’entretien de l’immeuble comprennent la maintenance des équipements (appareils de chauffage, escaliers, ascenseur, jardins…), mais aussi des travaux plus lourds, tels que le gros œuvre par exemple. Le calcul des charges est défini par le budget prévisionnel, conformément au règlement de copropriété.
Vous avez donc tout intérêt à consulter un certain nombre de documents pour les anticiper, et à vérifier la bonne santé financière de la copropriété. Vous pouvez demander au vendeur :
- le relevé annuel des dépenses effectuées au cours de l’exercice précédent,
- la régularisation des charges, qui intervient généralement en mars ou avril de l’année en cours,
- le règlement de copropriété qui fixe la quote-part de chaque copropriétaire, ainsi que le mode de calcul des charges,
- le montant des charges des deux exercices précédents,
- l’échéancier des appels de fonds,
- le dernier budget prévisionnel voté.
- Les charges sur les travaux votés en assemblée générale :
Les travaux déjà votés seront à la charge du cédant, vous n'aurez pas à y participer.
En revanche vous ahetez un lot "en l'état"' (sous réserve de l'action en garantie contre les vices cachés) et si des travaux sont à prévoir mais non encore votés lors de votre acquisition, ils seront alors à votre charge.
Il est donc opportun de demander à voir le carnet d'entretien de l'immeuble, pour vérifier les travaux déjà exécutés et ceux à venir : par exemple un ravalement de façade, une isolation de toiture, ou encore l’imperméabilisation des terrasses. Ce document permet d’évaluer si l'immeuble a bien été entretenu ou si de gros travaux sont à prévoir. Un immeuble bien entretenu est forcément mieux côté qu'un immeuble vétuste.
Certains investisseurs n'ont pas peur d'investir dans des biens où de nombreux travaux sont à prévoir, moyennant un prix d'achat dérisoire, chacun voit midi à sa porte en fonction de son projet, mais mieux vaut anticiper !
- Pour vérifier la situation financière de la copropriété :
Depuis la loi Alur du 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation de créer un fonds de travaux. Les copropriétaires l’abondent par une cotisation annuelle à proportion de leur quote-part. Vous pouvez donc vérifier aussi si ce fonds existe, et si tout le monde s’en acquitte bien.
S'il existe trop d'impayés de charges, les conséquences seront importantes : difficultés à assumer les travaux prévus, et futurs, voire annulation des travaux de maintenance courante.
En cas de doutes n'hésitez pas à contacter le Cabinet, qui pourra vous accompagner dans vos démarches.
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