En matière de vente, il n’est pas rare que l’acheteur découvre, après son acquisition, des désordres affectant le bien : voiture, immeuble… Ces désordres peuvent être importants et remettre en cause l’usage prévu pour le bien. En matière immobilière, il s’agit fréquemment de défaut d’étanchéité, infiltrations, fuites, pollution du sol, fissures… Ces désordres sont alors susceptibles d’être qualifiés de vices cachés, pouvant justifier une réduction du prix, voire la résolution de la vente aux torts du vendeur.

 

I. Définition de la garantie des vices cachés.

L’article 1641 du Code civil prévoit :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Lorsqu’un désordre apparaît après la vente et qu’il affecte gravement l’usage de la chose vendue (en matière immobilière : de l’immeuble), il peut être qualifié de vice caché dès lors qu’il n’était pas connu de l’acheteur avant la vente et que, s’il en avait eu connaissance, il n’aurait pas acheté le bien, ou l’aurait acheté à un prix inférieur.

Il faut par conséquent démontrer : 1) Un désordre 2) Inconnu de l’acheteur avant la vente 3) Qui affecte gravement l’usage du bien 4) De sorte que s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait pas acquis, ou aurait acquis le bien à moindre coût.

L’existence de vices cachés autorise l’acheteur à rechercher soit la restitution d’une partie du prix, soit la résolution de la vente. 

C’est l’article 1644 du Code civil qui le prévoit :

« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Pour envisager une résolution de la vente, la jurisprudence exige la caractérisation de vices cachés particulièrement importants qui rendent la majorité du bien impropre à sa destination.

En règle générale, l’acheteur doit : 1) Mettre en demeure le vendeur, 2) À défaut d’expertise amiable (idéalement contradictoire), l’assigner en référé-expertise aux fins de désignation d’un expert, 3) Suivre la procédure d’expertise, 4) Rechercher une résolution amiable du litige après le dépôt du rapport définitif, 5) Assigner le vendeur au fond à défaut de résolution amiable.

Le vendeur est alors exposé à restituer une partie du prix, voire à restituer l’ensemble du prix contre la chose vendue, en cas de résolution (emportant restitution réciproque de la chose et du prix).

NB : La représentation par avocat est notamment obligatoire en matière de référé-expertise, ainsi que pour les litiges au fond dont l’enjeu financier est supérieur à 10 000 €.

 

II. Durée de la garantie des vices cachés : délai de prescription.

La garantie des vices cachés ne dure que 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).

Le délai étant très court, l’action est susceptible de se prescrire rapidement (étant rappelé que seule une action en justice, par voie d’assignation en référé-expertise par exemple, interrompt la prescription).

Il a notamment été tranché par la Cour de cassation que le délai de la garantie des vices cachés est un délai de prescription, qui est interrompu par l’assignation en référé puis suspendu durant toute la mesure d’instruction.

Un nouveau délai de 2 ans ne recommence par conséquent à courir qu’à compter du jour où la mesure d’instruction a été exécutée : (Cass, Chambre mixte, 21 juillet 2023 - Pourvois n° 21-15.809, 21-17.789, 21-19.936, 20-10.763 ; réitéré par la Cour de cassation, Civ. 3ème, 15 février 2024, n°22-20.065).

C’est-à-dire que l’assignation en référé-expertise interrompt le délai de prescription de 2 ans, qui se trouve ensuite suspendu par la mesure d’expertise judiciaire ordonnée.

Le nouveau délai de 2 ans ne commence à courir qu’à partir du dépôt du rapport définitif.

 

III. Moyens de défense du vendeur.

Le vendeur n’est tenu que de la garantie des vices cachés.

C’est-à-dire qu’il n’est pas tenu de la garantie des vices dits « apparents », dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, conformément à l’article 1642 du Code civil :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Par ailleurs, l’article 1643 précise :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il est d’usage de se servir de ce texte en prévoyant, dans les actes de vente immobilière, une clause dite « exonératoire de garantie des vices cachés » au profit du vendeur, de sorte que si le vendeur démontre qu’il ne connaissait pas l’existence des désordres avant la vente, il ne sera pas tenu de les garantir.

Attention cependant : cette clause exonératoire de garantie ne trouve pas à s’appliquer en présence de vendeurs professionnels.

 

IV. Vendeurs professionnels : pas d’exonération de la garantie des vices cachés.

Qui sont les vendeurs professionnels ?

Les vendeurs qui exercent à proprement parler une activité de vente de biens immobiliers… mais également les particuliers qui réalisent eux-mêmes des travaux à l’origine des vices !

Si le vendeur est un particulier qui réalise lui-même des travaux dans son immeuble avant de le revendre, il est assimilé à un vendeur-constructeur (un « castor ») professionnel de sorte qu’il ne peut bénéficier d’aucune clause exonératoire de garantie des vices cachés.

 

La jurisprudence l’a très récemment rappelé dans un arrêt rendu par la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation, le 13 novembre 2025 (n°24-11.221) :

« Il est jugé, au visa des articles 1643 et 1645 du Code civil, qu’est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, publié ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, publié ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, publié ; 3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536, publié) ».

Attention par conséquent aux travaux réalisés dans un immeuble (surtout ceux datant de moins de 10 ans avant la vente qui sont également couverts par la garantie décennale ! À lire à ce sujet : Garantie décennale et responsabilité contractuelle des constructeurs : revirement jurisprudentiel majeur en droit immobilier !).

 

V. Conclusion.

La découverte de désordres affectant un bien récemment acquis doit alerter l’acheteur qui doit immédiatement prendre conseil auprès d’un avocat exerçant en droit immobilier. Les recours doivent être rapidement engagés contre le vendeur et ses éventuels constructeurs compte tenu des différents délais de garantie (au moyen notamment d’une assignation en référé-expertise).

De son côté, le vendeur doit assurer sa défense en sollicitant également le conseil et la représentation d’un avocat exerçant en droit immobilier.

Il est possible de favoriser la négociation mais dans ce type de contentieux, les enjeux sont souvent importants de sorte que les crispations sont fréquentes. Il est donc indispensable d’être bien accompagné dès l’origine du litige, tant en ce qui concerne l’acheteur que le vendeur (et ses éventuels constructeurs).

 

À toutes fins utiles, il convient également de rappeler que l’action en garantie des vices cachés susceptible d’être diligentée à l’encontre du vendeur n’est pas exclusive :