Le bail professionnel est régi par un texte bref, l’article 57 A de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 19861. Sa simplicité apparente masque des enjeux considérables. Pour un preneur, le bon diagnostic et la distinction entre bail commercial et bail professionnel conditionne la durée d’engagement, la souplesse de sortie et, in fine, le coût total d’occupation.
Dans de nombreux dossiers, des locaux, notamment de bureaux « sans accueil de clientèle » ont été placés par facilité ou à dessein sous l’étiquette parfois inadéquate de « bail commercial » alors qu’ils n’en remplissaient pas les critères.
Cette étiquette n’a pourtant de valeur que si les conditions légales du statut des baux commercial sont réunies. À défaut, le bail a vocation à être requalifié en bail professionnel. Tout se joue alors autour d’un critère décisif : l’existence, ou l’absence, d’une renonciation expresse, non équivoque et donnée en connaissance de cause par le preneur au bénéfice du bail professionnel aux fins de conclure un bail commercial.
Sans une telle renonciation, la requalification demeure ouverte et devient un levier pour reprendre la main sur le calendrier et sur les coûts.
A retenir :
Tant que le preneur à bail commercial n’a pas renoncé de manière expresse et éclairée au bail professionnel alors qu’il en remplit les critères, la porte de la requalification lui reste ouverte, et avec elle, la possibilité d’un congé à tout moment moyennant préavis de six mois.
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