En présence de vices cachés (ceux qui rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine), l’acheteur dispose classiquement du choix entre faire « annuler » (le terme est juridiquement impropre) la vente et récupérer le prix (action dite rédhibitoire) ou conserver la chose et obtenir une réduction du prix (action estimatoire), les deux étant prévus par l’article 1644 du code civil.

L’article suivant permet de demander des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi avérée du vendeur parce qu’il avait connaissance du vice caché.

L’article 1645 du code civil est rédigé comme suit : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Au regard de cette rédaction, dans la mesure où est évoquée la restitution du prix, on pouvait croire que cette indemnisation est liée à l’action rédhibitoire ou estimatoire.

La Cour de cassation a jugé que l’action en dommages et intérêts est autonome, ce qui signifie qu’elle ne nécessite pas l’obtention préalable de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Ce peut donc être un choix de conserver la chose et de se faire indemniser sans passer par l’épreuve de la détermination du prix à estimer.

Dans une affaire portée jusqu’à la Haute cour, l’acquéreur d’une maison, manifestement ancienne, au prix de 98 000 €, a fait le choix de la seule action en dommages et intérêts de l’article 1645, et obtenu devant la cour d’appel un préjudice intégrant le coût de la démolition/reconstruction à neuf pour un montant total de 129 931 €.

Les défendeurs, au nombre desquels figuraient l’agent immobilier et le notaire, considéraient que la reconstruction à neuf dépassait le préjudice de la victime, qui avait entendu acquérir une maison ancienne. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel.

Ainsi, dans une telle situation, l’acheteur a le choix, compte tenu de l’autonomie des actions, entre abandonner son achat ou le conserver avec une reconstruction à neuf (à condition bien sûr que ce mode de réparation soit le seul à réparer le vice), même dans le cas où il avait projeté d’acquérir un immeuble ancien (avec le charme qui peut lui être attaché).

Source : Cass. 3e civ. 30 Janvier 2020, n°19-10.176