L'agent immobilier, professionnel de l'immobilier, par l'intermédiaire duquel est signée la promesse de vente est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil. Il doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention (Cass. 3e civ. 21 octobre 2014, N° de pourvoi 13-12433 - non publié au Bulletin).

C'est en rappelant ces principes que la Cour de Cassation casse un arrêt ayant rejeté le recours en garantie d’un vendeur d’immeuble qui se plaignait de l'annulation d'une promesse de vente et d'avoir été condamné - l'arrêt le laisse penser - à indemniser de leur préjudice les acquéreurs. En l'espèce, le problème tenait à l'existence d'une extension de la maison qui était irrégulière et contraire aux prescriptions du plan d'occupation des sols. De ce fait, le projet d'aménagement des acquéreurs était contrarié. La cour d'appel avait d'abord estimé que le vendeur avait commis une réticence dolosive, alors qu'il ne pouvait ignorer à quel moment était intervenu l'agrandissement illicite. En revanche, la demande en garantie contre l'agent immobilier avait été écartée: les juges du fond avaient considéré que l'agent immobilier, rédacteur d'acte, n'avait pas à rechercher la régularité des actes translatifs de propriété dont il avait recopié les mentions. Cependant, la Haute Juridiction en juge différemment et au visa de l'article 1147 casse partiellement l'arrêt: il incombait bien à l’agent immobilier de veiller à « l’efficacité juridique » de la convention. Deux observations peuvent être faites. Tout d’abord, l’arrêt semble autoriser le recours du vendeur nonobstant le fait qu’il se fut rendu comptable d’une réticence dolosive. L’on ne peut le comprendre qu’en admettant une faute propre de l’intermédiaire en lien avec le préjudice. La question de l’étendue de ce recours n’est bien sûr pas tranchée par l’arrêt de la Cour de Cassation, qui renvoie les parties sur ce point devant la cour d’appel autrement composée. Ensuite, l’efficacité juridique devient un véritable devoir de diligence dans toutes les directions pour le rédacteur d’acte. Ici, il aurait fallu vérifier la chaîne de propriété dont les mentions apparaissaient avoir été recopiées : l’arrêt fait mention notamment d’un acte notarié de 1977 qui décrivait alors la maison comme ne comportant que deux pièces. L’examen des actes translatifs aurait ainsi pu conduire à mettre à jour que l’extension de la maison n’avait pas été licite. Si la solution donnée par la Cour de Cassation apparaît justifiée au regard des circonstances de l’espèce, l’on peut s’inquiéter des vérifications attendues de l’agent immobilier qui ne dispose le plus souvent pas des actes (il y a une différence évidente entre le rappel d’une origine de propriété et la prise de connaissance des titres). Reste après à faire une lecture des actes qui n’entraîne aucune erreur, ce qui se révèle parfois malaisé (combien d’imprécision dans les rappels de servitudes…). Nous aimerions ne voir dans l’arrêt qu’une incitation forte, pour l’agent immobilier, à faire preuve d’une attention accrue quant aux qualités du bien vendu. En l’occurrence, il eut pu détecter les irrégularités d’urbanisme entachant la construction et s’il était su que les acquéreurs nourrissaient l’intention d’un aménagement particulier, il eut été bienvenu de mieux les conseiller.