Le juge a le pouvoir de requalifier les stipulations contractuelles sans tenir compte des qualifications que leur ont données les parties (Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989, FS P+B, Nimirf c/ Gigon : JurisData n° 2008-045080).


Le principe du consensualisme interdit au juge d’interpréter la volonté claire et précise des parties. Mais il n’interdit pas à ce dernier de qualifier une clause en tenant compte de la fonction de celle-ci dans l’ensemble contractuel.

En l'espèce, une promesse de vente d'un immeuble, acceptée par l'acquéreur bénéficiaire, est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par ce dernier.

Entre autres stipulations, la promesse prévoyait que si le défaut d'obtention du prêt résultait d'une faute de l'acquéreur celui-ci perdrait le dépôt de garantie versé au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation.

Le prêt n’a pas été accordé par suite d'une faute commise par l'emprunteur. Mais celui-ci demande le remboursement de l'indemnité d'immobilisation, en soutenant qu’il s’agit d’une clause pénale susceptible de pondération par le juge.

La clause pénale est celle par laquelle les parties, dès la conclusion du contrat, évaluent forfaitairement les dommages et intérêts qui seront dus par le débiteur en cas d’inexécution d’une ou plusieurs de ses obligations contractuelles.

L’indemnité d’immobilisation est la somme d'argent déterminée au contrat, qui a pour objet d'indemniser le promettant (vendeur) pour l’immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acquéreur.

La clause pénale peut être modifiée par le juge, tandis que l’indemnité d’immobilisation est laissée à la détermination souveraine des contractants.

Pour déterminer la nature de la clause querellée la Cour de Cassation, se livre à une analyse de la volonté des parties, eu égard au but poursuivi.

Les juges du fond , qui s’en étaient tenu à la lettre du contrat , ont été censurés, par la Troisième Chambre Civile, qui leur a reproché, de n’avoir tenté qu’une analyse superficielle de la clause, en se tenant à la dénomination qu’en avait faite les parties.

Il est clair que dans cette affaire, des considérations d’équité semblent avoir guidé la Cour de Cassation. L’arrêt la Cour de renvoi de renvoi sera lu avec intérêt