Quelle solution juridique pour le locataire commerçant qui ne peut pas payer son loyer à cause du confinement ? On ne mesure pas combien la réponse à cette question est difficile, tant les réponses données sur les médias, et ailleurs, sont nombreuses et semblent évidentes. Et pourtant un examen sérieux de la question conduit à se couper les cheveux en quatre.

            Et pourtant un examen sérieux de la question conduit à se couper les cheveux en quatre. Le premier réflexe du juriste est d'invoquer la force majeure, en soutenant que le confinement suite au Covid-19 constitue un cas de force majeure. Mais dans ce cas le locataire devra prouver que le paiement du loyer est pour lui strictement impossible, malgré les mesures mises en place par l’Etat, les collectivités locales et, même les banques.

            De plus la jurisprudence constante rappelle que la force majeure ne peut être invoquée par le débiteur d’une somme d’argent.

            Si le local se trouve dans un ensemble immobilier géré par le bailleur (centre commercial), et que celui-ci est inaccessible parce que le bailleur a dû le fermer, à cause du confinement, le locataire pourrait invoquer l’exception d’inexécution, reprochant au bailleur, la violation de son obligation de délivrance et jouissance  paisible ,sur le fondement de l’article  1219 du code Civil.

            Mais pour tous les autres cas, la solution la plus protectrice du locataire se trouvent dans les mesures d’urgence sanitaire prises par le Gouvernement. L’ ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19,et l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 sur la prorogation des délais échus pourront être invoquées par le locataire pour obtenir un report des loyers dus. 

            De plus, l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 dispose que les très petites entreprises : « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

            On le constate, le loyer principal demeure dû, en l’état actuel du droit. Et la question initiale reste posée : Quelle solution juridique pour le locataire commerçant qui ne peut pas payer son loyer à cause du confinement ? La réponse semble être une bonne utilisation des mesures gouvernementales, et un règlement transactionnel entre le bailleur et le locataire pour régler, en parfaite sécurité juridique, le sort des loyers impayés, pendant la période de confinement. (Voir Etude Étude rédigée par Frédéric Danos La Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 17, 23 Avril 2020, 1179.)