Il ne s’agit pas ici d’énumérer et encore moins de détailler les risques auxquels s’exposent les investisseurs dans le cadre d’opérations de défiscalisation immobilière mais de rappeler que, comme pour toute autre investissement, l’information précontractuelle ne saurait être centrée sur les seuls aspects favorables de l’opération proposée.

La finalité de l’information précontractuelle est en effet de permettre à l’investisseur de prendre sa décision d’investissement en toute connaissance de cause.

Dans ce contexte, il est évidemment exclu que l’information communiquée à l’investisseur soit réduite aux seules caractéristiques favorables.

L’investisseur doit aussi nécessairement être informé des caractéristiques moins favorables ainsi que des risques qui peuvent, selon la formule consacrée, être le corollaire des avantages annoncés.

Ce principe a de longue date été consacré par la jurisprudence. 

"Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée et alors qu'elle retenait que M. Y... avait la qualité de mandataire de la société venderesse, si celui-ci n'avait pas commis une faute en s'abstenant d'informer les époux X..., acheteurs non avertis, des particularités des investissements qu'il leur proposait et des risques de l'opération en cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision"  (Cass., 1ère civ., 16 avril 2015, n° 14-16536)

"Qu'il appartenait pourtant également à la société XX d'informer ces clients des aspects moins favorables et des risques inhérents à ce type de produit immobilier avant qu'ils ne s'engagent, d'autant que le bien immobilier était en état futur d'achèvement et que seul le commercialisateur avait la maîtrise des paramètres complexes qui permettent d'assurer l'équilibre de l'opération proposée" (Cour d’appel de Paris, 1er avril 2016 – RG 14/15596).

Ce principe a par ailleurs été expressément énoncé par le législateur avec la Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dans son titre V intitulé "De la protection et des droits des consommateurs en matière financière" qui a introduit un nouvel article L. 122-23 dans le Code de la consommation.

Cet article, dédié à la publicité relative aux investissements locatifs qui ouvrent droit à une réduction d’impôt, dispose ainsi que :

"Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts : 



1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement (…)" . 

Ceci étant rappelé, l’on comprend aisément que dans le contentieux des opérations de défiscalisation immobilière, la question de la présentation de l’opération (exclusivement favorable ou loyale c’est à dire portant à la fois sur les avantages et les inconvénients) occupe une place centrale.

Le fait pour l’intermédiaire d’avoir été taiseux sur des aspects défavorables de l’opération permettra le cas échéant d’engager sa responsabilité.

"La société XX Promotion n’est pas fondée à s’étonner de l’importance relative de la difficulté récurrente à louer les appartements laquelle est nécessairement induite par le nombre d’appartements mis en location au sein de la résidence en même temps (80 logements collectifs dans une ville de moins de 7000 habitants).

De même, elle ne pouvait méconnaître le fait que les possibilités de revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 années seraient rendues difficiles au regard du nombre d’appartements (80) susceptibles d’être mis sur le marché à la même date, ceci indépendamment de ceux susceptibles d’être proposés par d’autres constructeurs et que cet élément jouerait de manière inévitable sur la valorisation des dits appartements.

S’il n’est pas démontré que le prix d’acquisition et le montant du loyer espérer étaient en totale contradiction avec les données locales de l’époque, elle n’a pas fourni aux acquéreurs une information complète et loyale sur l’opération d’investissement qu’elle leur proposait et donc elle a minimisé à l’extrême les risques" (Cour d’appel d’Angers, 19 décembre 2017- RG 16/01821).