Emptor debet esse curiosus. L’acheteur se doit d’être curieux.

Cet adage dont la version latine fleure bon les vieux ouvrages de droit occupe une place importante dans le contentieux de la défiscalisation immobilière.

Le premier réflexe des personnes auxquelles sont narrés en ville les déboires des investisseurs en opérations de défiscalisation immobilière n’est –il pas d’ailleurs ainsi souvent d’interroger :

"Mais vos investisseurs, il ne se sont pas renseignés ?" 

Sous couvert de cette question (posée fréquemment de manière sentencieuse) s’exprime en réalité généralement une opinion qui peut se résumer ainsi : les personnes qui s’engagent dans une opération d’une ou plusieurs centaines de milliers d’euros sans s’être, au préalable, renseignées sur leur investissement ne sont en aucun cas légitimes à venir se plaindre (comprendre agir en justice)…..

Et c’est là qu’il faut expliquer que, justement, et sauf très rares hypothèses,  les opérations en défiscalisation immobilières sont réalisées suivant une phase préalable de renseignement minutieusement orchestrée par un intermédiaire qui se présente comme un véritable conseiller en gestion de patrimoine.

Les contempteurs les plus acharnés des victimes d’opérations de défiscalisation immobilières feront alors valoir que ces dernières ont accordé trop facilement leur confiance et qu’elles auraient dû se renseigner par elles-mêmes.

Si les intermédiaires indélicats en opérations de défiscalisation immobilière, dont la responsabilité civile est engagée devant les Tribunaux, n’ont bien entendu jamais le cynisme de faire valoir que les investisseurs ont accordé trop facilement leur confiance, ils font fréquemment valoir que lesdits investisseurs avaient la faculté de se renseigner par eux-mêmes.

Tout ceci afin notamment de conclure à l’existence d’une faute des investisseurs pour écarter leur droit à indemnisation.

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En droit quel est le mérite d’une telle critique ?

La doctrine et la jurisprudence enseignent traditionnellement que le devoir de curiosité de l’acquéreur est écarté en présence d’une obligation spécifique d’information ou, en l’absence d’une telle obligation, lorsque son ignorance est dite légitime en raison de circonstances particulières.

C’est ainsi que la Cour de cassation, dans un rapport de 2010 intitulé "Le droit de savoir" et qui a trait à l’obligation d’information et au devoir de conseil précise (page 114) que le devoir de curiosité "(…) ne saurait non plus dispenser l’autre partie de répondre de son dol ou de la violation de son obligation d’information".

Ainsi, et dès lors que l’intermédiaire professionnel en opérations de défiscalisation immobilière est tenu à l’égard de l’investisseur par une obligation d’information et un devoir de conseil, il ne saurait valablement, pour s’exonérer sa de responsabilité, reprocher à l’investisseur de ne pas s’être renseigné par lui-même.

Sauf à vider de sa substance son obligation d’information et son devoir de conseil.

En ce sens, on citera un arrêt du 19 décembre 2017 rendu par la Cour d’appel d’Angers  (Chambre A – Civile ;  RG 16/01821)

"Il ne peut être fait reproche aux appelants profanes en matière d’investissement défiscalisant, démarchés par le mandataire du vendeur, de ne pas s’être renseignés eux-mêmes alors que l’investissement se réalisait dans une commune éloignée de leur lieu de résidence et qu’ils avaient été mis en confiance sur les garanties de l’opération par la présentation rationnelle et chiffrée qui leur était présentée".

Ou bien encore un arrêt du 26 avril 2020 de la Cour d’appel de Versailles (Chambre 1 – Section 1 ; RG 17/08376)

 "Considérant que les époux D. sont profanes en matière d’investissement immobilier.

Considérant que la société était donc tenue, en sa qualité de professionnelle à un devoir d’information et de conseil.

Considérant que, dès lors et en raison de la relation de confiance entretenue et des devoirs propres du professionnel à l’égard du profane, elle n’est pas fondée à reprocher aux époux de ne pas s’être informés eux mêmes sur le mécanisme de l’opération et ses caractéristiques"

Est- ce à dire que, pour autant, la question du devoir de curiosité de l’investisseur est définitivement purgée ?

Outre le fait que bien entendu les intermédiaires en opérations de défiscalisation immobilière continuent en pratique à invoquer l’existence d’un devoir de renseignement des investisseurs pour tenter de caractériser l’existence d’une faute de ces derniers excluant tout droit à indemnisation, un autre argument est aussi pour eux d’invoquer ce prétendu devoir de renseignement pour contester non plus le bien fondé des actions en responsabilité diligentées par les investisseurs mais leur recevabilité même.

Sur cette question, il sera rappelé que :

  • le préjudice résultant d’un manquement d’un intermédiaire en opérations de défiscalisation immobilière à son obligation d’information et/ou à son devoir de conseil s’analyse pour l’investisseur en une perte de chance de ne pas contracter,
  • que conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (voir en ce sens, concernant un contrat de prêt, Cass., com., 17 mai 2017, n° 15-21260), l’action en responsabilité fondée sur une perte de chance de ne pas contracter se prescrit par cinq années à compter de la date de conclusion du contrat qui aurait pu être évité (l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement pour le contentieux de la défiscalisation immobilière) à moins que le demandeur ne démontre qu’il pouvait à cette date légitimement ignorer son dommage.

Ceci étant précisé, et lorsque l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement est antérieur de plus de cinq années à la date de l’assignation, et pour invoquer l’existence de la prescription quinquennale, les intermédiaires en opérations de défiscalisation immobilière font parfois valoir que l’investisseur pouvait se convaincre dès son engagement de l’existence des manquements allégués.

A l’investisseur reprochant par exemple une information précontractuelle défaillante concernant le potentiel locatif, l’intermédiaire fera ainsi valoir que les données y relatives étaient accessibles et que dans ces conditions, l’ignorance de son dommage ne saurait être considérée comme légitime au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Un tel argumentaire qui poursuit l’objectif de faire partir le point de départ du délai de prescription à la date de signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (et suivant de faire juger irrecevable pour cause de prescription l’action des investisseurs) apparaît juridiquement peu convaincant.

L’on ne voit pas comment en effet le caractère légitime ou non de l’ignorance de son dommage par l’investisseur pourrait être apprécié au regard d’un critère d’accessibilité de l’information mais surtout d’un devoir de renseignement de l’investisseur qui en l’état, et dans les conditions qui ont été rappelées, n’existe pas.

En cohérence avec le principe selon le devoir de curiosité de l’acquéreur est écarté en présence d’une obligation spécifique d’information (ou en raison de circonstances particulières), il apparaît que le caractère légitime ou non de l’ignorance de son dommage par l’investisseur doit être apprécié au regard d’autres critères.

De tels critères pourront être par exemple le caractère averti ou non de l’investisseur ou sa connaissance personnelle du lieu d’implantation du bien.