Toute promesse de vente immobilière doit obligatoirement préciser si le prix d’acquisition sera, même partiellement, financé au moyen d’un ou plusieurs prêts (article L. 313-40 du Code la consommation).

Si tel est le cas, la promesse de vente sera conclue sous la condition suspensive d’obtention du financement (article L. 313-41 du Code de la consommation) dont les caractéristiques (notamment montant et taux d’intérêt) seront précisées à l’acte par les parties.

La finalité de cette condition suspensive est évidente.

Il s’agit bien entendu et prioritairement de protéger l’acquéreur (i.e. le bénéficiaire de la promesse) en lui permettant, s’il ne parvenait pas à obtenir son financement, et en fonctions des stipulations de la promesse, de récupérer sans encombres ni ambages le montant de l’indemnité d’immobilisation déjà payée ou, de ne pas avoir à payer le montant en principe dû pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant par ailleurs été réalisées, il ne signerait pas l’acte authentique de vente.

Bien qu’en principe non obligatoire (voir toutefois les articles L. 290-1 et L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation), l’indemnité d’immobilisation dont le montant est usuellement de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente, est quasiment systématique dans les promesses de vente. 

Cette indemnité d’immobilisation, qui s’analyse juridiquement comme le prix à payer au vendeur (i.e. le promettant) pour la faculté unilatérale et exclusive d’achat consentie offerte au bénéficiaire de la promesse est, comme son nom l’indique, destinée à indemniser le vendeur du prix de l’immobilisation de son bien pendant toute la durée de l’option offerte au bénéficiaire.

Si la protection offerte à l’acquéreur par le jeu de la condition suspensive est indiscutablement légitime, cette légitimité cesse dès lors que la défaillance de la condition est du fait de l’acquéreur.

Ainsi, et s’il peut être justifié que la défaillance de la condition est du fait de l’acquéreur, le vendeur pourra alors s’appuyer sur les dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil (anciennement article 1178 du Code civil) qui dispose que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement" pour solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Sauf l’hypothèse bien marginale de l’acquéreur désinvolte qui n’aura effectué aucune démarche pour obtenir son financement, la défaillance du fait de l’acquéreur résultera en pratique, le plus souvent, d’une demande de financement non conforme aux caractéristiques contenues dans la promesse.

Et il convient de préciser, et la précision est d’importance, que c’est à l’acquéreur qui sollicite la protection de la condition suspensive de rapporter la preuve que sa demande de financement a bien été effectuée conformément aux prévisions de la promesse.

Ainsi, et si les documents produits par l’acquéreur mettent en exergue une demande de financement non conforme aux prévisions de la promesse ou s’ils ne permettent pas d’établir une demande de financement conforme aux prévisions de la promesse, le vendeur pourra, après une mise en demeure rédigée soigneusement, et sauf accord des parties, saisir la justice pour solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation stipulée à son profit.

En amont de ces démarches, et dès lors que très souvent toute ou partie de l’indemnité d’immobilisation aura déjà été versée entre les mains d’un tiers (agent immobilier ou notaire), le vendeur aura bien entendu pris la précaution de prévenir ce tiers du différend existant relatif à l’indemnité d’immobilisation et ce afin qu’il séquestre les sommes déjà versées jusqu’à la résolution amiable ou judiciaire du litige.