L’arrêt tant attendu de la Cour de Cassation, après celui rendu par la Cour de Justice de l’Union Européenne le 20 septembre 2020, concernant la location meublée de courts séjours a enfin été rendu ce jeudi 18 février : Arrêt n°195 du 18 février 2021 (17-26.156) - Cour de cassation - Troisième chambre civile.

 

Tel que le prévoit l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation, le Procureur de la République près le Tribunal judiciaire de Paris, a assigné en référé la société Cali Apartments sur le fondement de l’article L631-7 alinéa 6 du même code.

Pour rappel, aux termes de cette disposition la location meublée touristique courts séjours constitue, dans certaines communes, telle que Paris, un changement d’usage, lequel est soumis à autorisation préalable de la part de la commune.

Dans certaines communes, telles que Paris, Bordeaux, ou encore Nantes et Nice, cette autorisation est soumise à l’obtention d’un droit de compensation.

Le fait de louer son bien autrement que par le biais de la location classique, meublée ou non, ou via des baux mobilité, sans en avoir préalablement obtenu l’autorisation, constitue un risque de se voir assigner devant le Tribunal Judiciaire.

L’amende peut atteindre 50 000 euros.

C’était le cas en l’espèce puisque le Tribunal judiciaire de Paris a été appelé à se prononcer sur le cas de la société Cali Apartments, laquelle a été condamnée en première instance à payer une amende à la Ville de Paris sur le fondement des disposition précitées.

Le dossier a été renvoyé devant la Cour de Cassation, laquelle a été contrainte par la société Cali Apartments de saisir la Cour de Justice de l’Union Européenne d’une question préjudicielle.

Il s’agissait de déterminer si les règles susvisées étaient ou non contraires au droit européen, lequel impose une libre circulation des services sur tout le territoire européen.

Autrement dit, le droit européen impose aux Etats membres une intervention moindre dans les relations de services. Les restrictions, si elles sont permises, doivent, notamment, être strictement proportionnées à l’objectif poursuivi.

« Par arrêt du 15 novembre 2018 (3e Civ., pourvoi n° 17-26.156, publié), la Cour de cassation a saisi la Cour de justice de l’Union européenne d’une question préjudicielle portant sur l’applicabilité de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, à la location, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile et, dans l’affirmative, sur l’applicabilité à une réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 9 à 13 de la directive et, le cas échéant, sur l’interprétation des articles 9, paragraphe 1, sous b) et c) et 10, paragraphe 2, sous d) à g), de la directive au regard des articles L631-7 et L631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

En effet, la société Cali Apartments a estimé que la réglementation en vigueur était contraire à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.

Elle a ainsi invité la Cour de Cassation à poser à la Cour de Justice de l’Union Européenne la question de savoir si ’objectif poursuivi pouvait être réalisé par une restriction moins contraignante (que l’obtention d’un droit de compensation notamment…). Et, plus généralement, si l’objectif poursuivi justifiait de telles restrictions.

Par un arrêt du 22 septembre 2020 (Cali Apartments SCI et HX contre procureur général près la Cour d’appel de Paris et Ville de Paris, C-724/18 et C-727/18), la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que ces réglementation ne constituaient pas une restriction disproportionnée dès lors que la pénurie de logements en justifiait pleinement :

« dans certaines communes où la tension sur les loyers est particulièrement marquée est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle ».

Autrement dit, la Cour européenne conditionne la proportionnalité de la mesure à l’existence de réelle tensions relatives à la pénurie de logement.

En toute logique c’est l’argumentation qui a été reprise par la Cour de Cassation dans son arrêt rendu le 18 février 2021.

L’arrêt retient très clairement que la mesure est tout à fait proportionnée à l’objectif poursuivi :

« 12. S’agissant de l’exigence de proportionnalité des conditions d’octroi de l’autorisation de changement d’usage à l’objectif poursuivi, prévue par l’article 10, paragraphe 2, sous c), de la directive, il convient de relever :
(…)
2°/ que la réglementation locale de la Ville de Paris, en ce qu’elle instaure une obligation de compensation, ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif recherché puisqu’il résulte des pièces produites que cette obligation répond effectivement à une pénurie de logements, la demande de logements destinés à l’habitation à des conditions économiques acceptables peinant, dans l’ensemble de cette commune, à y être satisfaite et le développement de la location de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, au préjudice de l’offre de location de locaux à usage d’habitation, entraînant une raréfaction du marché locatif traditionnel et contraignant les habitants à s’éloigner pour trouver un logement ; ».

Plus encore, la Cour ajoute plus loin que :

« l’obligation de compensation prévue par la réglementation de la Ville de Paris (…) apparaît adapté à la situation tendue du marché locatif dans l’ensemble de la commune (…) ce dispositif est compatible avec le maintien d’une activité de location de locaux meublés à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile dès lors que, même dans les secteurs de compensation renforcée, il ne fait pas obstacle à l’exercice de cette activité eu égard à la rentabilité accrue de ce type de location par rapport aux baux à usage d’habitation et à la possibilité de satisfaire à l’obligation de compensation, non seulement par la transformation en habitation d’autres locaux détenus par la personne concernée et ayant un autre usage, mais également par d’autres mécanismes, tel l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage ».

Cette affirmation ne peut que démontrer la volonté de répondre à la problématique des investisseurs immobiliers, lesquels font l’acquisition d’immeubles entiers loués via des plateformes telles que Airbnb et brouillent ainsi le marché locatif.

Ces investisseurs sont, comme le précise la Cour, tout à fait à même d’obtenir des droits de compensation, ce qui serait une mesure tout à fait à même de rétablir l’équilibre sur le marché locatif.

C’est d’ailleurs le cas de la société Cali Apartments, laquelle est poursuivie dans le cas d’espèce.

Outre le fait qu’il s’agisse d’une société et non pas d’un particulier, le nom de celle-ci laisse à penser qu’il s’agit d’une société spécialisée dans l’investissement locatif.

Quid pourtant des propriétaires ne détenant qu’un seul bien, lesquels ne peuvent se permettre financièrement de satisfaire aux obligations de la compensation ?

Plus encore ces derniers ne peuvent à eux seuls brouiller le marché locatif puisque bien souvent ils louent leurs bien à des étudiants l’année universitaire (de septembre à juin) et en location meublée touristique l’été lorsque les étudiants ne sont plus là…

Cette décision tant attendue a fait grand bruit mais il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’un cas d’espèce, concernant la société Cali Apartments, laquelle est une société destinée à l’investissement immobilier et que cette décision concerne uniquement la ville de Paris.

Reste à analyser l’application qui en sera faite par les Tribunaux sur le territoire, lesquels devront nécessairement déterminer si les communes apportent suffisamment d’éléments à leurs dossiers pour justifier de la pénurie de logements et des tensions sur le marché locatif.

Il conviendra également pour chaque commune de démontrer au cas par cas que la location du bien constitue une atteinte à l’équilibre du marché locatif.

S’il ne paraît pas étonnant que cela soit le cas à Paris, ces éléments seront moins évidents dans d’autres villes de province…

Pour terminer, rappelons que les instances en cours devant d’autres juridictions, telles que le Tribunal Judiciaire de Bordeaux par exemple, lesquelles avaient été mises en suspend (sursis à statuer), devraient reprendre dans les semaines à venir.

Cela permettra aux observateurs de découvrir de quelle manière les juges appliqueront cette décision au niveau local.

En tout état de cause, le pourvoi de la société Cali Apartments a été rejeté et cette dernière condamnée à payer une amende à la ville de Paris.