Aux termes de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier ne peut consentir ou renouveler un bail commercial sur un immeuble démembré, sous peine de nullité, qu'avec le concours du nu-propriétaire ou après y avoir été autorisé par le juge.

En revanche, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial seul. Il s’ensuit qu’en cas de refus de renouvellement, il a le pouvoir de notifier au preneur le congé y afférent sans le concours du nu-propriétaire.

Telle est la règle jurisprudentielle établie de longue date.

Dans l’affaire commentée, usufruitier et nu-propriétaire avaient conjointement fait délivrer le refus de renouvellement. Le refus ayant été déclaré sans motif grave et légitime par les juges, cette circonstance suffisait-elle pour qu’ils soient condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire.

La Cour de cassation répond par la négative car, rappelle-t-elle, l'usufruitier a seul la qualité de bailleur. En conséquence, il doit être condamné seul à indemniser le locataire.

 

Cass. 3e civ. 19-12-2019 n° 18-26162