Quand se déroule l’audience des enchères immobilières judiciaires en Martinique ?

Un mardi de chaque mois à 10h au Palais de justice de Fort-de-France

Comment puis-je avoir connaissance des biens vendus ?

L’avocat poursuivant publie un avis des biens vendus au sein d'un journal d'annonces égales.

Il fait également afficher en forme de placard(*)les biens vendus au Palais de Justice de Fort-de-France.

(*ce terme viendrait du Néerlandais plaken que l’on peut traduire par coller)

D’où viennent les biens vendus aux enchères ?

  • Le bien peut être saisi suite à une situation d’impayés de prêts d’un particulier et mis en vente aux fins de rembourser ses créances
  • Le bien peut être saisi à une société en liquidation judiciaire par son créancier en vue de régler le passif
  • Le bien peut être aussi issu d’un partage judiciaire, c’est le cas par exemple d’une succession dont les héritiers ne trouvent pas d’accord entre eux (vente sur licitation).

Qui peut porter enchères ?

Toute personne physique ou toute société (ayant donné l’autorisation à son gérant pour porter les enchères) peut porter les enchères, sauf le débiteur saisi.

Peut-on porter enchères à plusieurs ?

Oui

Conditions pour porter enchères :

- Avoir un avocat : Le ministère d’avocat est obligatoire.

- Être solvable : un chèque de banque à hauteur de 10% du prix de la mise à prix

Chèque de banque et non un chèque bancaire ou une caution bancaire irrévocable à l’ordre du « Bâtonnier séquestre » ou une caution de 10% de la mise à prix (avec un minimum de 3.000 €) qu’il faut déposer avant l’audience par l’intermédiaire de l’Avocat.

-Avoir la capacité civile pour acheter un bien

  • la personne ne doit pas par exemple faire l’objet d’une mesure de protection (ex : tutelle)
  • la personne ne doit pas non plus faire l'objet d'une procédure collective civile ou commerciale, d’une procédure de surendettement ou de rétablissement personnel. Si tel est le cas, l'acquisition n'est envisageable que si les personnes habilitées interviennent à vos côtés.

Informations à recueillir :

1/Personne physique :

  • nom et prénoms
  • profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K Bis récent du Registre du Commerce et si vous êtes artisan un extrait du Registre de la Chambre des Métiers),
  • adresse complète,
  • situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé).

Si vous êtes marié, vous devez préciser et justifier votre régime matrimonial:

  • Si vous êtes séparés de biens, vous devez indiquer si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément.
  • Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas-là, l'Avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures

Si vous êtes pacsés et que la conclusion du pacs est postérieure au 1er janvier 2007, sans convention :

  • Vous êtes donc placé sous un régime de séparation des biens et vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément.

2/ Personne morale

Vous devez fournir :

  • un exemplaire des derniers statuts à jour de la société,
  • un extrait KBIS récent du Registre du Commerce,
  • un document justifiant des pouvoirs du signataire de l'acte si cette personne n'est pas le représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait KBIS.

Il conviendra également de justifier que l'achat d'un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

3/Les marchands de biens

Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements susvisés.

 Informations importantes tenant tant au paiement des droits de mutation auprès de l’administration fiscale et au service de Publicité Foncière pour la publication de votre titre de propriété.

Avantages attachés aux enchères immobilières judiciaires :

  • Acheter un bien deçà du marché
  • Pas de frais de notaire à prévoir c’est l'intervention de votre avocat et du Juge de l'Exécution qui remplace le notaire
  • Intervention du notaire seulement dans le cas d’un financement par prêt bancaire dont l’établissement réclame une garantie hypothécaire
  • C’est le jugement d’adjudication qui vaut titre de propriété

Limites :

  • Le bien est acheté en l’état
  • Corollairement, pas de garantie des vices cachés en d’autres termes, l’adjudicataire ne pourra pas se retourner contre le vendeur s’il découvre un défaut antérieur à la vente. D’où l’importance de la visite du bien immobilier avant la vente.

Conseils avant d’envisager d’acheter un bien :

  • Consulter le cahier des conditions de la vente qui est déposé au greffe du Tribunal :

Il s’agit d’un historique du bien, contient en outre un procès-verbal de description du bien, éventuellement les diagnostics immobiliers d’usage, un métré, informations sur les conditions d’occupation éventuelle du bien et s’il s’agit d’un lot de copropriété et les informations relatives aux enchères.

  • Visiter le bien ( le commissaire de justice (nouvelle appellation de l’huissier de justice) organise une date de visite du bien qui est publique)

Quand serez-vous propriétaire ?

Si vous avez emporté l’enchère, l’adjudication sera définitive à l’expiration d’un délai de 10 jours (délai ouvert pour former une surenchère).

Peut-on surenchérir le cas échéant où on n’aurait pas assisté à l’audience d’enchères ?

Pendant les dix jours qui suivent une vente, n’importe qui peut faire une surenchère du 10eme. (sauf en cas d'adjudication sur surenchère).

Le bien est alors remis en vente 2 à 4 mois plus tard et n’importe qui pourra venir enchérir lors de cette nouvelle vente.

On ne peut pas surenchérir après une vente sur surenchère.

Que faire si le bien est occupé et comment expulser l’occupant du bien ?

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Si l’occupant est l’ancien propriétaire, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à son encontre. Une procédure judiciaire n’est donc pas nécessaire.

Toutefois, le jugement d’adjudication et de licitation ne constitue pas un titre d’expulsion. (Cass. civ. 2, 17 novembre 2022, n° 20-18.047)

A noter que si l’occupant est un locataire disposant d’un contrat de bail, ce dernier se poursuit, peu important le changement de propriétaire du bien. Une procédure d’expulsion pourra être mise en œuvre si les loyers ne sont pas payés ou si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Quand doit-on payer le prix d’adjudication ?

Les textes imposent que le prix d’adjudication et les intérêts sur ce prix doivent être réglés dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive en un chèque établi à l’attention de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats.

Passé ce délai de deux mois, le prix d’adjudication portera intérêt au taux légal (à compter de l’adjudication définitive) :

Au-delà de quatre mois, le taux sera le taux légal majoré de cinq points, jusqu’à parfait paiement.

Au-delà du délai de quatre mois, la réitération des enchères peut être réclamée par tout intéressé, c’est-à-dire que le bien peut être remis en vente.

Outre le prix de vente, quels sont les autres frais à prévoir :

Ces frais sont estimés à 15 à 20 % du prix d'adjudication.

Honoraires de l’avocat pour porter enchères :

Les honoraires sont librement négociés avec votre avocat et font l’objet d’une convention d’honoraires.

Si vous remportez l’enchères :

1.Les frais préalables

L’avocat poursuivant (celui qui a introduit la procédure) a exposé des frais pour parvenir à la vente à l’instar des frais de publicité dans les journaux d’annonces légales, les frais de commissaire de justice pour la saisie ainsi que l’organisation des visites.

Ces frais sont taxés (vérifiés et validés) par le greffe du Juge de l’exécution auprès du Tribunal judiciaire de Fort-de-France en début d’audience.

Ils peuvent être demandés en amont.

2.L’émolument proportionnel de vente

Cet émolument est tarifé en fonction du prix d’adjudication et définit par l’article 444-191-I du Code de commerce.

Il est réparti entre l’avocat poursuivant et l’avocat adjudicataire (3/4 – 1/4) et est payable dès que l’adjudication est devenue définitive.

À jour de l’arrêté du 28 février 2020

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041684399( Voir image)

3.Les frais postérieurs à la vente

Si vous remportez l’enchères, il conviendra de prévoir un honoraire à votre avocat aux fins aux fins d’établir les formalités en vue d’obtenir le jugement d’adjudication, de publication et d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement et les frais de publication du jugement sont payés auprès des impôts.

NB: Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l'adjudicataire par priorité en sus du prix ( avant le délai de 2 mois du paiement du prix d'adjudication).