Par un arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-14.168), la 3e chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler qu'il ne suffit pas de prévoir, dans un bail commercial, qu'une provision sur charges sera versée périodiquement par le preneur. Encore faut-il justifier de la réalité de ces charges et effectuer une régularisation le cas échéant. A défaut, le preneur pourra demander la restitution des sommes versées.

En l'espèce, après qu'un bail commercial eut été résilié, l'ancien bailleur avait demandé la condamnation de l'ancien preneur au paiement de divers arriérés de loyers et charges.

En défense, le preneur soutenait que le bailleur ne justifiait pas de sa créance de charges.

La cour d'appel de Paris lui avait donné raison, et avait condamné le bailleur à lui rembourser toutes les provisions sur charges qu'il avait précédemment versées.

Le bailleur s'était pourvu en cassation, estimant, sur le fondement de l'article 1353 du code civil, que la cour d'appel avait inversé la charge de la preuve en l'obligeant à justifier du montant de sa créance.

Dans son arrêt du 17 septembre 2020, la Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt d'appel.

Elle rappelle que la provision sur charges constitue une simple avance versée mensuellement ou trimestriellement par le preneur et que, pour conserver ces sommes, le bailleur doit justifier du montant de sa créance :

"Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges".

Il convient de préciser que l'article L.145-40-2 du code de commerce prévoit, pour les contrats de bail conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 que :

" Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux".

L'article R. 145-36 du même code dispose :

" L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci".

Ces dispositions n'étaient toutefois pas applicables au cas d'espèce qui a donné lieu à cette décision du 17 septembre 2020.