L’article L. 442-9 al. 1er du Code de l’urbanisme, tel que modifié par la loi ALUR, a étendu aux cahiers des charges approuvés et aux clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés la caducité décennale qui ne frappait, auparavant, que le seul règlement du lotissement [1].
Mais le maintien, au troisième alinéa de ce même article L. 442-9, du principe suivant lequel ce mécanisme de caducité ne remet pas en cause : « les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement » [2] laissait planer un doute sur la portée de cette caducité [3].

Interrogée sur les conséquences de la violation d’une stipulation d’un cahier des charges « limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot », la cour de cassation affirme clairement que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » [4].

Il en résulte que la caducité décennale n’est opposable qu’à l’administration. Dans les rapports entre colotis, le cahier des charges s’analyse en un jeu de servitudes réciproques qui continuent à s’appliquer et à s’imposer, sans limitation de durée.

[1] C. urb., art. L. 442-9 al. 1er : « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».
[2] C. urb., art. L. 442-9 al. 3 : « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».
[3] Voir notamment J.-L. Bergel « La fin des cahiers des charges ? » Dr. et Patri. Oct. 2015, dossier 55 ; R. Noguellou, « Les servitudes de lotissement vont-elles vraiment disparaître ? », RDI 2015. 234.
[4] Cass. 3ème civ., 21 janvier 2016, Defrénois Flash 8 févr. 2016, p. 1, n° 132k5 : 
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000031899535&fastReqId=1136451592&fastPos=1