En matière de bail commercial, le locataire a la charge de maintenir le local dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de son entrée dans les lieux.

Le locataire a ainsi l’obligation d’assumer le coût de la reprise des dégradations subies par le local donné à bail commercial.

Cette obligation n’est pas sans limite.

Ainsi, les dégradations causées par force majeur ou par vétusté sont, en principe, assumées par le bailleur.

Cependant, l’obligation pour le bailleur d’assumer le coût des dégradations causées par la vétusté n’étant pas d’ordre public, un bail commercial peut valablement mettre le coût de reprise de ces dégradations à la charge du locataire.

Si une telle clause est valable encore faut-il qu’elle soit rédigée en des termes suffisamment clairs et précis afin d’interdire tout pouvoir d’interprétation aux juges.

A cet égard, la Cour de cassation est vigilante en ce qu’elle peut censurer les décisions rendues par ces derniers ayant mis à la charge des locataires la reprise de dégradations causées par la vétusté sans avoir constaté, au préalable, l’existence d’une clause dérogeant aux articles 1730 et 1755 du Code civil (Cass. 3e civ. 30-11-2023 n° 21-23.173)

La complexité des règles encadrant la répartition de la charge de ces travaux est d’autant plus grande que la validité des clauses susvisées est encadrée.  

En effet, si une telle clause est valable, elle ne peut avoir pour effet de mettre à la charge du locataire des travaux qui pourraient être qualifiés de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.

Cette présentation succincte doit inviter les bailleurs et les preneurs à la plus grande prudence lors de la négociation des baux commerciaux et lors de la survenance de différends relatifs à la répartition des charges d’entretien.