L’agent immobilier n’est pas qu’un simple entremetteur.
Il assure également une fonction de conseil.
Ce conseil doit notamment porter sur l’état du bien immobilier vendu.
L’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, sa responsabilité est déterminée au regard des vices dont il a connaissance et de ceux qu’il aurait dû déceler au regard de ses compétences.
La jurisprudence permet de constater la difficulté de fixer avec précision les contours de sa responsabilité.
La responsabilité d’un agent immobilier a pu être engagée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur un défaut d’étanchéité de la toiture en présence d’importantes traces d’infiltrations et de fortes dégradations sur des menuiseries ainsi que des infiltrations visibles en façade.
Cass. 3 civ. 21-12-2023 n° 22-20.045
Elle a pu être écartée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur l’existence d’un désordre structurel malgré la présence de fissures et lézardes puisque des professionnels de l’immobilier, diagnostiqueurs et bureau d’études mandatés par l’acquéreur, ne l’avaient pas décelé.
Cass. 3 civ. 21-12-2023 n° 22-21.518
Afin d’éviter toute difficulté, agent immobilier et acquéreur doivent faire preuve de prudence et chercher à obtenir le plus d’information sur l’état des biens cédés.
La mise en œuvre de la responsabilité de l’agent immobilier peut même, dans des cas particuliers, emporter la condamnation de ce dernier à garantir le remboursement du prix de vente en cas d’annulation de la cession.
Cass. 1re civ. 28 juin 2023, n° 21-21181
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