Le bail commercial constitue souvent l’actif le plus important d’un fonds de commerce.

Afin de protéger la propriété commerciale du preneur le code de commerce lui confère un droit au renouvellement.

SI ce droit au renouvellement n’interdit pas au bailleur de mettre fin au bail, en délivrant congé au moins 6 mois avant son expiration, l’absence de renouvellement emporte l’obligation pour ce dernier de verser au preneur une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction, qui a pour objet d’indemniser l’absence de renouvellement, peut porter sur des sommes conséquentes.

Les échéances des baux commerciaux doivent donc être organisées avec précaution afin d’éviter toute déconvenue.

Le renouvellement doit s’opérer aux clauses et conditions du bail initial sauf pour ce qui concerne les loyers dont la détermination du montant peut être laissée à l’appréciation du juge des loyers commerciaux.

Pour cette raison, un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur à des clauses et des conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit être qualifié de congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

Cass. 3e civ. 11-1-2024 n° 22-20.872

Cette règle ne doit pas être interprétée comme interdisant toute renégociation des clauses du bail initial qui peut toujours intervenir, à tout moment, d’un accord commun des deux parties.

Par prudence, il convient de ne pas faire référence à une proposition de renégociation dans un congé de renouvellement.