L’article 1728 du Code civil impose à tout locataire d’user de la chose louée conformément à la destination prévue dans le bail régularisé avec le propriétaire.

Cette obligation est particulièrement rigoureuse dans la mesure où sa violation peut entraîner la résiliation du bail.

Elle est d’autant plus rigoureuse que la Cour de cassation veille à l’efficacité des stipulations contractuelles qui fixent la destination d’un bien.

Dans une décision récente (Cass. civ., 3e, 26 mars 2020, n° 18-25.893), la Cour de cassation a censuré une Cour d’appel pour avoir méconnu la spécialisation du bail commercial dont elle devait connaître.

Le litige concernait un local donné à bail commercial à usage de « boulangerie-pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas et autres plats à emporter, et de glaces, bonbons, frites et boissons fraîches à emporter, à l’exclusion de tous autres commerces et de toutes activités bruyantes, dangereuses et malodorantes ».

Le propriétaire de ce local, constatant que son locataire avait installé des tables et des chaises sur le domaine public à proximité immédiate du local, a saisi la juridiction compétente d’une demande de résiliation du bail pour modification non autorisée de la destination des lieux.

Afin de faire échec à cette demande, la Cour d’appel a retenu que :

  • l’installation de chaises et tables sur une terrasse située sur le domaine public n’affectait pas les lieux loués ;
  • l’installation de chaises et tables ne constituait pas une modification de l’activité convenue puisqu’elle ne permettait que la consommation des seuls produits prévus au bail.

Censurant cette décision, la Cour de cassation a donné plein effet aux termes du bail commercial en retenant qu’une telle installation permettait au preneur d’exercer une activité de petite restauration sur place distincte de la vente à emporter seule activité à être autorisée.

Eu égard à la rigueur de la Cour de cassation, la prudence doit s’imposer s’agissant non seulement du choix des activités exploitées dans des locaux donnés à bail commercial mais également des modalités d’exercice de ces activités.

Néanmoins, il existe des solutions permettant de modifier la destination de locaux donnés à bail sans risque de sanctions.

Une telle modification peut notamment intervenir en cas d’accord des parties, au terme d’une procédure de déspécialisation partielle ou encore d’une procédure de déspécialisation totale.

Chacune de ces modalités de modification comporte des avantages et des inconvénients.

Il est donc recommandé de s’attacher les services d’un Conseil afin de déterminer, au cas par cas, la stratégie la plus adéquate.