Qui peut conclure un bail professionnel ?
Le statut du bail professionnel s’applique pour toute location d’un local utilisé pour une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Le statut du bail commercial s’applique à ces dernières.
La location à bail professionnel concerne principalement les professions libérales, mais elle peut également être conclue par les associations, les mutuelles et les collectivités territoriales, ce qui est admis par la jurisprudence.
Peut-on choisir ? Pourquoi choisir ?
Le statut du bail professionnel s’applique par défaut. Cependant, le législateur a prévu la faculté pour les parties de déroger au statut du bail professionnel, et d'opter pour le bail commercial.
Elles décident ainsi de se soumettre volontairement au statut du bail commercial défini par le Code de commerce.
Le statut du bail professionnel et celui du bail commercial sont très différents et choisir l’un ou l’autre emporte des conséquences importantes.
Quelles différences ?
- Durée. Le bail commercial est ferme pour 9 ans minimum pour le bailleur. Le locataire ne peut rendre le local qu’à la fin de périodes triennales. Le bail professionnel est conclu pour 6 ans et le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.
- Renouvellement. Le locataire à bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Le bail se renouvelle pour 9 ans, sauf congé impliquant en principe indemnité d’éviction (à sécuriser pour les non-commerçants). Le locataire à bail professionnel n’a aucun droit au renouvellement.
- Loyer. L’évolution du loyer est encadrée dans le cadre d’un bail commercial (révision en cours de bail, fixation à la valeur du marché au renouvellement, etc.). En bail professionnel, cela est laissé à la liberté contractuelle.
- Cession. Le locataire à bail commercial est protégé et aucune clause ne peut lui interdire de céder son bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Toute clause contraire est réputée non-écrite. Aucune protection équivalente n’est prévue en bail professionnel.
- Charges. La répartition des charges est encadrée dans le bail commercial, avec une forte protection du locataire (obligation d’un inventaire précis, interdiction d’imputer certaines catégories de charges au locataire). En bail professionnel, cela est laissé à la liberté contractuelle.
- Annexes. Le statut du bail commercial prévoit un plus grand nombre d’annexes obligatoires, permettant une meilleure information du locataire, notamment sur les travaux et les charges. En bail professionnel, on se limitera aux diagnostics et à l’état des lieux.
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Le choix entre les deux statuts est lourd de conséquences. Entre flexibilité et pérennité, protection de la loi et liberté contractuelle, choisir implique des arbitrages importants.
Il est donc essentiel de vous faire accompagner par un conseil dans le choix du statut, la négociation et la rédaction des actes juridiques.
Le cabinet est à votre écoute :
- Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières, notamment pour la négociation et la rédaction de vos baux ;
- Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets immobilier et/ou de construction en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et fiscaux ;
- Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.
Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes
goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh
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