Quel est l’enjeu de la lettre d’offre indicative ?

  • Dans une opération immobilière quelque qu’elle soit (achat d’un bâtiment, d’un fonds de commerce, d’un droit au bail, de parts de SCI, d’un titre d’occupation du domaine public, etc.), la négociation donne en règle générale lieu à formalisation d’une offre.
  • Or, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quand bien même le prix n’a pas été payé.
  • Contrairement à ce qu’on son nom indique, la lettre d’offre indicative (aussi dénommée LOI ou lettre d’intention) est engageante.
  • C’est la rédaction de celle-ci, les termes employés, les tournures utilisées, son contenu qui le déterminent.
  • Il peut s’agir d’un simple engagement de poursuivre les négociations comme d’une véritable offre définitivement engageante.

 

Risque : être engagé sans le vouloir

  • Manquer de prudence ou de clarté sur les termes importants de la négociation (prix, conditions suspensives, garanties, éventuels audits préalables, etc.)
  • Mal encadrer les clauses sensibles (confidentialité, exclusivité, durée de validité).
  • Laisser passer des obligations implicites qui vous lient définitivement et sans réserve.
  • Ne pas définir clairement les prochaines étapes et les échéances qui conduisent à ce que l’offre tombent.

 

Risque : des sanctions variables

  • si le document s’interprète comme une offre ferme, l’autre partie peut exiger l’exécution forcée de la vente et/ou des dommages intérêts.
  • même une offre indicative engage, puisque la négociation doit être conduite de bonne foi, interdisant tout changement de position non justifié, qui peut être sanctionné en dommages et intérêts (par exemple, frais exposés par l’autre partie dans le cadre de la négociation).

 

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Pour la rédaction d’une offre, mon rôle est de :

  • Sécuriser les formulations,
  • Vérifier la cohérence avec vos intérêts et votre projet,
  • Adapter la lettre aux particularités de l’opération (études préalables, autorisations, financement, etc.),

Pour éviter un engagement non désiré ou l’impossibilité de sortir de la négociation, faites vous accompagner pour rédiger votre offre.

 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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