Selon le Code civil, "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice" (Code civil, article 1224) et "Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution" (Code civil, article 1226).

Ainsi que le rappelle régulièrement la Cour de cassation, le manquement au contrat doit être suffisamment grave pour que la résiliation soit prononcée. Ainsi, s'agissant de la résiliation d'un bail, l'absence d'état des risques naturels et technologiques (ERNT), il convient de rechercher s'il s'agit d'un manquement grave :

"9. Aux termes de ce texte, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. 10. Pour prononcer la résolution du contrat de bail du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 à leurs torts réciproques, l'arrêt retient que, si la locataire n'a pas permis à la bailleresse de remplir son obligation de délivrance alors que le bail était signé, cette dernière a manqué à son devoir d'information en n'annexant pas au contrat de bail l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois. 11. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d'une gravité suffisante, dans les circonstances de l'espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision." (Cour de cassation, 10 septembre 2020, n°19-13.760).

Dans une récente affaire, la Cour d'appel de Montpellier applique le même raisonnement au DPE :

"Pour toute relation contractuelle, la condition résolutoire peut recevoir application dès lors qu'une partie ne satisfait pas son engagement. Mais la possibilité accordée au locataire, dont fait état l'article L 125-5 sus visé, de demander la résolution du contrat ne s'applique pas de plein droit, seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution. Il incombe au demandeur de caractériser la gravité du manquement dénoncé pour justifier que le juge prononce la résolution.

En l'espèce, la bailleresse ne conteste pas l'absence de production du document adéquat lors de la souscription du bail.

Toutefois, elle produit un état des risques naturels et technologiques établi le 20 janvier 2020 d'où il résulte que le plan de prévention des risques de la ville de [Localité 6] prévoit un niveau de séisme faible et un PPR Radon de niveau 1, la commune n'étant pas concernée par d'autres plans de prévention.

Ainsi que l'a relevé à juste titre le juge de première instance, la locataire ne justifie d'aucun préjudice résultant de ce défaut de communication, de sorte que le seul défaut de fourniture au locataire des documents techniques idoines ne suffit pas à justifier la résolution du contrat de bail, faute de caractériser une gravité suffisante du manquement imputé à la bailleresse. (Cassation 10 septembre 2020- 19-13760).

Il convient de confirmer le jugement de première instance à ce titre. Selon les dispositions de l'article du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable du 14 juillet 2010 au 1er juillet 2021, 'En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.'

La bailleresse ne conteste pas l'omission qui lui est reprochée. Toutefois, ainsi que l'a justement rappelé le juge de première instance, le défaut de remise du diagnostique performance énergétique n'est pas sanctionné expressément par la loi et le manquement ne présente pas de caractère de gravité suffisante en l'espèce pour justifier de prononcé la résiliation du contrat, la locataire ne justifiant pas d'un préjudice lié à ce manquement." (Cour d'appel de Montpellier, 19 mars 2024, n°21/03395).

En synthèse, le locataire ne justifiant d'aucun préjudice causé par l'ommission de l'ERNT et du DPE lors de la signature du bail, le juge refuse de prononcer la résiliation faute de gravité suffisante du manquement dénoncé.

Pour autant, il convient de redoubler de prudence à défaut de transmission des états et diagnostics requis par la loi. Bien que la résiliation ne soit pas systématiquement encourrue, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts :

"Il est exact qu'en ne remettant pas le diagnostic de performance énergétique au locataire lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur ne respecte pas ses obligations légales et contractuelles, et commet ainsi une faute susceptible d'ouvrir droit, pour le locataire, au versement de dommages-intérêts par le bailleur. A cette fin, le locataire doit néanmoins démontrer avoir subi un préjudice et établir un lien de causalité entre son préjudice et la faute du bailleur." (Cour d'appel de Montpellier, 23 avril 2024, n°21/06096).

Les états et diagnostics participent de la bonne information du preneur et par conséquent exposent le bailleur à défaut de transmission.

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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