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Pourquoi la gestion du domaine privé est elle plus complexe ?

Sur le domaine public, les collectivités bénéficient d’une protection forte par la loi :

  • Caractère précaire et révocable des conventions,
  • Durée déterminée et limitée,
  • Faculté de résiliation à tout moment, pour faute ou pour motif d’intérêt général.
  • etc.

Ce n’est pas la cas sur le domaine privé, lequel est géré dans les conditions de droit commun.

 

Prendre garde au contrat oral

Sur le domaine public, la loi qui exige un titre écrit. La jurisprudence est stable, une simple tolérance ne vaut pas titre. L’occupant sans titre est expulsé sur ordonnance du juge administratif.

Sur le domaine privé, un contrat oral est valable. Même sans contrat dûment signé, le bail peut s’opérer. Le locataire est alors protégé, car il est un occupant régulier. Les conséquences peuvent être d’autant plus lourde si un statut d’ordre public favorable au locataire s’applique.

 

Se méfier des statuts d’ordre public

Sur le domaine public, les conditions d’occupation sont protectrices de la collectivité propriétaire. La loi est peu protectrice de l’occupant et le contrat peut être rédigé à l’avantage de la collectivité, par exemple pour exclure toute indemnisation en cas de résiliation du contrat.

Sur le domaine privé, les statuts d’ordre public s’appliquent, notamment celui du bail commercial, avec toutes ses caractéristiques : évolution du loyer encadrée, répartition des charges, droit au renouvellement au profit du locataire, droit à une indemnité d’éviction, etc.

 

Savoir ouvrir la porte à ces statuts quand cela est adapté

Sur le domaine privé, il reste possible d’écarter les statuts d’ordre public dans les limites de la loi, par exemple grâce au bail commercial dérogatoire de courte durée, en prenant garde à la rédaction de celui-ci.

Pour autant, laisser le statut du bail commercial s’appliquer peut être intéressant. Protepour le locataire, il permet de sécuriser ses investissements et de faciliter l’obtention d’un financement bancaire.

 

Se poser la question de la mise en concurrence et de la valorisation

Une évolution se dessine en jurisprudence et la mise en concurrence pourrait s’imposer. Les critères de sélection doivent être pertinents pour cibler les bons porteurs de projet pour le lieu (par exemple, on ne sélectionne pas un restaurateur s’il n’y pas d’extraction).

Veillez également à la fixation du loyer. Le porteur doit pouvoir le rentabiliser et il faut éviter une aide économique illicite (compétences, aides d’Etat, etc.). La saisine pour avis du service des domaines est parfois obligatoire.

 

Un doute, une interrogation ? Une problématique à partager ? Prenons contact !

Les opérations de valorisation du domaine privé ne peuvent être conduites de la même façon que les opérations de valorisation du domaine public.

En reproduisant ses habitudes sans les adapter au domaine privé, une collectivité s’expose à conclure un contrat inefficace, éloigné de ses prévisions, peu protecteur de ses intérêts : sollicitez votre conseil pour définir votre projet.

 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh