Obligation d'affichage des autorisations d'urbanisme

Toute autorisation d'urbanisme, qu'il s'agit d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, doit faire l'objet d'un affichage sur le terrain d'assiette du projet, de manière visible par l'extérieure dès la notification du recours (Code de l'urbanisme, article R424-15).

Le contenu de l'affichage est défini par arrêté :

"Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Il indique également, en fonction de la nature du projet :

a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;

b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;

c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;

d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir." (Code de l'urbanisme, article A424-16). 

Cet affichage mentionne l'obligation faire aux tiers de notifier tout recours administratif ou contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire (Code de l'urbanisme, article R424-15).

Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain cet affichage (Code de l'urbanisme, article R600-2).

L'affichage est donc une formalité à observer rigoureusement pour s'assurer d'obtenir un permis définitif et purgé de tous recours au plus vite. 

 

Obligation de notification des recours

Toujours dans un souci de sécurité juridique, les textes prévoient l'obligation faite aux tiers qui portent recours de notifier ce recours à la fois à l'auteur de la décision ainsi qu'à son bénéficiaire :

"En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif.

La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours.

La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux." (Code de l'urbanisme, article R600-1).

A défaut de notification, le recours est irrecevable. 

 

Validité de la notification à l'adresse indiquée sur l'affichage

Si l'adresse du bénéficiaire n'est pas une mention obligatoire de l'affichage, il arrive qu'elle soit mentionnée. La notification est-elle régulière si elle est faite à l'adresse mentionnée par l'affichage lorsque celle-ci est différente de celle figurant sur l'autorisation d'urbanisme attaquée ?

Le Conseil d'Etat l'affirme, et censure la Cour administrative d'appel qui avait jugé le recours irrecevable pour avoir été notifié à l'adresse figurant sur l'affichage.

Ainsi, désormais, deux options sont possibles :

  • Notifier à l'adresse figurant sur l'autorisation d'urbanisme attaquée ;
  • Notifier à l'adresse figurant sur l'affichage. 

"2. Ces dispositions visent, dans un but de sécurité juridique, à permettre au bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme, ainsi qu'à l'auteur de cette décision, d'être informés à bref délai de l'existence d'un recours gracieux ou contentieux dirigé contre elle. Si, à l'égard du titulaire de l'autorisation, cette formalité peut être regardée comme régulièrement accomplie dès lors que la notification lui est faite à l'adresse qui est mentionnée dans l'acte attaqué, la notification peut également être regardée comme régulièrement accomplie lorsque, le panneau d'affichage du permis de construire faisant apparaître, alors même que l'article A. 424-16 du code de l'urbanisme ne l'impose pas, une adresse comme étant la sienne, la notification est faite à cette adresse.

3. Par suite, en jugeant que la notification de son recours gracieux par M. A... à l'adresse figurant en haut du panneau d'affichage avec le nom de la société bénéficiaire du permis de construire ne pouvait être regardée comme régulière au motif qu'il ne s'agissait pas de celle de cette société, mentionnée dans l'acte attaqué, la cour a commis une erreur de droit." (Conseil d'État, 28 novembre 2024, n°475461).

Les porteurs de projets ne doivent donc pas se réjouir trop vite en cas de notification à une adresse ne correspondant pas à celle figurant sur l'autorisation, et faire vérifier par leur conseil si une imprudence dans les formalités d'affichage ne rend pas régulière la notification. 

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner dans le traitement des difficultés ou litiges liés à l'obtention des autorisations d'urbanisme ;
  • Pour vous défendre, en particulier en cas de recours contre votre autorisation d'urbanisme ou de refus de vous la délivrer ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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