Pratique des certificats d'urbanisme et notes de renseignements

Dans le cadre d'opérations impliquants des biens ou droits immobiliers, il est fréquent de solliciter des services d'urbanisme des renseignements. Il peut s'agir de notes de renseignements ou notes d'informations, mais également d'un certificat d'urbanisme, lequel peut aller jusqu'à se prononcer sur la faisabilité d'un projet précis, présenté sommairement.

Ces demandes sont fréquentes dans les opérations suivantes :

  • Ventes de bien immobiliers, terrains nus ou immeubles ou bâtis ;
  • Vente du fonds de commerce, afin de s'assurer de la légalité de l'exploitation des locaux ;
  • Opérations de valorisation immobilières, telles que bail emphytéotique ou à construction, concession immobilière, etc. ;
  • Baux, en particulier baux commerciaux et professionnels, pour renseigner le locataire sur les utilisations possibles de la construction.

 

Responsabilité de la commune en cas d'inexactitude ou d'incomplétude

Selon le Conseil d'Etat, "la délivrance par les services d'une commune de renseignements d'urbanisme inexacts ou incomplets, qui notamment omettraient l'existence d'une circonstance de nature à compromettre les conditions de vente d'un bien immobilier, est susceptible de constituer une faute et d'engager à ce titre la responsabilité de la collectivité lorsque des préjudices sont directement imputables à cette faute" (Conseil d'Etat, 10 décembre 2024, n°471458). 

Le principe est donc posé. La commune est tenue de délivrer des renseignements exacts et complets, sans quoi elle commet une faute et engage sa responsabilité. 

Le préjudice causé est alors à la charge de la commune si elle a omis dans les renseignements l'existence de circonstances de nature à compromettre les conditions de l'opération et si les préjudices sont directement imputables à cette faute.

Dans cette affaire, la commune a été jugée fautive pour avoir délivré un certifcat d'urbanisme indiquant que le terrain objet de la vente immobilière litigieuse pouvait être utilisé pour la construction d'un bâtiment de 300 mètres carrés.

Pourtant, cette information était erronée car l'ouverture à l'urbanisation de ce terrain était illégale, s'agissant d'une zone littoral dans laquelle "L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants" (Code de l'urbanisme, article L146-4, alors applicable), illégalité qui sera d'ailleurs constatée par le juge administratif après la vente qui annulera le plan local d'urbanisme pour ce motif.

 

Quelles causes exonératoires pour la commune en cas de renseignement inexacts ?

Dans cette affaire, le Conseil d'Etat écarte également plusieurs arguments mobilisés par la commune pour tenter de réduire sa responsabilité. 

Il ne retient pas l'argument selon lequel les renseignements d'urbanisme étaient exacts à l'époque des faits puisque le plan local d'urbanisme n'avait pas encore été annulé par le juge administratif, en invoquant le texte applicable issu du Code de l'urbanisme, que méconnaissait le plan local d'urbanisme.

Il ne retient pas plus l'argument selon lequel l'acquéreur serait fautif, malgré :

  • l'absence de demande de permis de construire pendant la période de validité du certificat d'urbanisme inexact,
  • l'absence de condition suspensive subordonnant la réalisation de la vente à l'obtention d'un permis de construire.

"en jugeant que ni la circonstance que M. B... se serait abstenu de solliciter la délivrance d'un permis de construire avant l'expiration de la période de validité du certificat d'urbanisme délivré le 19 novembre 2011, ce qui lui aurait éventuellement permis d'obtenir ce permis avant que le classement de la zone dans laquelle se trouve le terrain d'assiette du projet ne soit jugé illégal, ni celle qu'il se serait abstenu d'insérer au contrat de vente une clause suspensive subordonnant la réalisation de la vente à l'obtention d'un permis de construire n'étaient de nature à exonérer, fût-ce partiellement, la commune de Sari-Solenzara de sa responsabilité, la cour n'a pas inexactement qualifiés les faits de l'espèce." (Conseil d'Etat, 10 décembre 2024, n°471458). 

 

Quels postes de préjudice indemnisables ?

En cas de responsabilité de la commune, le préjudice est en principe de la différence entre le prix d'acquisition et la valeur vénale du bien immobilier (Conseil d'État, 18 février 2019, n°414233).

Il peut également être tenu compte de préjudices annexes, comme par exemple les frais d'architectes ou des frais financiers inutilement engagés (Conseil d'État, 7 mai 2007, n°282311).

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner dans le traitement des difficultés ou litiges liés à l'obtention des autorisations d'urbanisme ;
  • Pour vous défendre, en particulier en cas de renseignements inexacts ou incomplets ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh