Permis de construire modificatif : définition

Le permis de construire modificatif est souvent utilisé comme un outil de régularisation, en particulier en cas de recours d'un tiers (Voir sur le blog : Permis de construire modificatif : une définition revisitée).

En effet,  "un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé en vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme" (Conseil d'État, 17 mars 2021, n°436073 ; voir également : Conseil d'Etat, avis, 2 octobre 2020, n° 438318). 

 

Fraude et permis de construire

La fraude est définie comme "des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet" (Conseil d'État, 21 novembre 2012, n°350684). 

Tel est le cas de l'auteur d'une demande qui se prévaut d'un contrat caduc à la date du dépôt, si bien que "la fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration" (Conseil d'État, 09 octobre 2017, n°398853) ou encore de la transmission d'un faux, par exemple en produisant un bail tout en cachant un litige avec le bailleur (Conseil d'Etat, 26 décembre 2013, n°354703).

 

Le permis initial obtenu par fraude ne peut être régularisé par un modificatif

Le Conseil d'Etat complète sa jurisprudence et juge que l'illégalité qui résulte d'un permis de construire initial entaché de fraude ne peut-être régularisée par un permis de construire modificatif.

Il en résulte deux conséquences principales :

  • Lorsqu'un permis de construire a été obtenu par fraude, l'illégalité qui en résulte n'est pas de nature à être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif.
  • Il s'ensuit qu'une telle illégalité peut être utilement invoquée à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial alors même qu'un permis modificatif aurait été délivré.

"2. Lorsqu'un permis de construire initial a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. Toutefois, lorsqu'un permis de construire a été obtenu par fraude, l'illégalité qui en résulte n'est pas de nature à être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif. Il s'ensuit qu'une telle illégalité peut être utilement invoquée à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial alors même qu'un permis modificatif aurait été délivré.

3. Il résulte de ce qui précède qu'en se fondant, pour écarter comme inopérant le moyen tiré de ce que la société HLM immobilière 3F avait présenté de manière intentionnelle des informations erronées sur le terrain d'assiette du projet dans son dossier de demande de permis de construire, de nature selon les requérants à tromper l'administration sur la réalité du projet, et de ce que le permis de construire litigieux aurait ainsi été obtenu par fraude, sur la circonstance que le dossier de permis de construire modificatif avait modifié la demande sur ce point, le tribunal administratif de Versailles a commis une erreur de droit." (Conseil d'État, 18 décembre 2024, n°490711).

Le permis obtenu par fraude pouvant être retiré à tout moment, un modificatif, même régularisant le vice en apparence, ne permet de se prémunir d'un retrait.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner dans le traitement des difficultés ou litiges liés à l'obtention des autorisations d'urbanisme ;
  • Pour vous défendre, en particulier en cas de renseignements inexacts ou incomplets ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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