Clauses d'indexation dans les baux et conventions d'occupation

La validité des clauses de révision ou d'indexation dans les baux est habituellement reconnue. Le juge en contrôle la validité et la conformité aux statuts d'ordre public et peut être amené à censurer le recours à un indice mal choisi, à une périodicité neutralisant le jeu normal de l'indexation ou à un mécanisme conduisant à ce que la clause ne joue qu'à la hausse (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2018, n°17-23.058 ; Cass. civ. 3, 14 juin 2016, n°14-24.681 ; Cass. civ. 2, 21 octobre 2004, n° 02-21.664).

Le législateur (Code monétaire et financier, articles L112-1 à L112-4) a en effet posé un cadre strict pour les rédacteurs dans le Code monétaire et financier :

  • Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

  • Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice "loyers et charges" servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. 

  • Est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une des parties.

 

Quel recours en cas de clause d'indexation réputée non-écrite ?

Selon la Cour de cassation, quand bien même l'action visant à faire réputer non-écrite une clause est imprescriptible, le locataire qui souhaite se faire restituer les sommes indument versées en vertu de la clause d'indexation réputée non-écrite peut demander le remboursement des sommes versées indument durant les cinq années précédant son action :

"9. Il est jugé que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription (3e Civ., 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.405, publié ; 3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-14.091, publié).

10. Le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice." (Cour de cassation, 23 janvier 2025, n°23-18.643)

 

Comment déterminer le loyer applicable lorsque la clause d'indexation est réputée non-écrite ?

Selon la Cour de cassation, la clause d'indexation réputée non-écrite est censée n'avoir jamais existé. Le loyer applicable, servant à calculer la différence avec le loyer payer pour déterminer la fraction indue, est celui d'origine, quand bien même il aurait été fixé plus de 5 ans avant la demande en répétition :

"11. Dès lors qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation.

12. Pour limiter le montant de l'indu à une certaine somme, l'arrêt, après avoir réputé non écrite la clause d'indexation, et énoncé que la demande en restitution des sommes indûment versées en vertu d'une clause censée n'avoir jamais existé est une action en répétition de l'indu, soumise à la prescription quinquennale de droit commun, en déduit que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

13. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés." (Cour de cassation, 23 janvier 2025, n°23-18.643)

 

Précaution de rédaction des clauses d'indexation

Il est donc fortement recommandé de s'assurer de la licéité d'une clause d'indexation avec un avocat, afin de s'assurer que l'exécution du bail ne donnera pas lieu à contentieux.

Compte-tenu de la durée de baux de longue durée, comme les baux commerciaux, emphytéotiques où à construction, l'écart entre le loyer initial est le montant du loyer indéxé sur les cinq dernières années peut constituer une somme substantielle. 

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la procédure de congé, ou dans la négociation d'une résiliation amiable.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh