Clauses de non-recours, définition

La clause de non-recours ou clause de non-responsabilité du bailleur est très souvent insérée dans les baux. Elle vise à décharger le bailleur de sa responsabilité, en particulier en cas de dommages aux biens du locataires ou de pertes d'exploitation causées.

Il peut s'agir par exemple d'une clause prévoyant que "le preneur s'engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d'exploitation".

Ces clauses sont donc en apparence extrêmement sévères pour le locataire et fortement dérésponsabilisantes pour le bailleur.

 

Clauses de non-recours dans les baux, inefficaces s'agissant de l'obligation de délivrance

Selon le Code civil, l'obligation essentielle du bailleur est délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir pour l'usage pour laquelle elle a été louée (Code civil, article 1719).

Le bailleur ne peut s'en décharger sur le locataire que par une clause expresse et spéciale, mettant à sa charge certains travaux, sous-réserve que celle-ci ne contreviennent pas aux exigences d'ordre public, comme par exemple s'agissant des travaux relevant de l'article 606 du Code civil qui ne peuvent plus être mis à la charge du locataire depuis la loi Pinel.

Selon la Cour de Cassation, une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Elle en déduit qu'une telle clause ne peut être utilisée pour faire valoir que le locataire ne peut être indemnisé pour le préjudice que lui cause un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, y compris s'agissant de l'indemnisation du surcoût de loyer :

"Vu les articles 1719 et 1720 du code civil :

4. Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

5. Une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

6. Pour rejeter les demandes indemnitaires de la locataire, l'arrêt retient que la clause du bail par laquelle la locataire a renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu'en soit l'origine, du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués, prive celle-ci de toute demande d'indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, y compris celle au titre de l'indemnisation du surcoût du loyer.

7. En statuant ainsi, alors qu'elle était saisie de demandes indemnitaires fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé le texte susvisé." (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 avril 2025, 23-14.974, Publié au bulletin)

Il était question en l'espèce de dégâts causés par de nombreuses infiltrations d'eaux, et le locataire demandait  le remboursement d'une partie des loyers et charges et l'indemnisation des préjudices causés.

Si la Cour d'appel a refusé de l'indemniser en raison de la clause de non-recours, la Cour de cassation censure ce raisonnement. 

 

Clauses de non-recours, conseils pratiques

Il est donc essentiel de faire rédiger ou relire le bail par un conseil avant de le signer ou de s'engager dans l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail.

Les clauses qui y figurent peuvent être efficacés, comme privées d'effet, selon comment elles sont rédigées et en fonction du contexte.

L'exercice d'analyse est d'autant plus complexe qu'il faut tenir compte de l'ensemble des clauses. La clause de non-recours peut redevenir efficace, par exemple si une clause spéciale met à la charge du locataire l'obligation de réaliser les travaux de mises aux normes incendies, sous-réserve que le libellé de celle-ci soit légal (Cour de cassation, 10 avril 2025, n°23-14.099).

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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