Interrogé au Sénat "sur la portée des nouveaux pouvoirs conférés au maire et ses moyens d'action face aux infractions en matière d'urbanisme."

Le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a précisé, à l'occasion de sa réponse, la lecture de l'administration sur les articles L481-1 et suivants du Code de l'urbanisme, dans la rédaction résultant de la loi n°2019-1461 dîte "Engagement et proximité".

"Cette loi a inscrit des prérogatives nouvelles du maire aux articles L. 481-1 et suivants du code de l'urbanisme. Elles peuvent se traduire notamment par la mise en demeure de la personne responsable de régulariser sa situation, soit par l'obligation de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité des travaux aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit par l'obligation de déposer, selon le cas, une demande d'autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. Cette mise en demeure peut être assortie d'une astreinte. Ces mesures administratives peuvent être prononcées si des travaux ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par le code de l'urbanisme, par les plans locaux d'urbanisme ou par les autorisations d'urbanisme." (Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, publiée dans le JO Sénat du 17/02/2022 - page 896).

A cet égard, la faculté d'assortir la mise en demeure d'une astreinte ne doit pas être négligée : celle-ci peut atteindre 500 euros par jours de retard et est plafonnée à 25 000 euros, qui peuvent faire l'objet d'un recouvrement forcé dans les conditions prévues pour les créances communales (Code de l'urbanisme, articles L481-1 et L481-2). A cela, s'ajoute le dispositif de consignation qui peut également être impactant (Code de l'urbanisme, article L481-3).

La mise en oeuvre est toutefois complexe, et les justiciables peuvent contester ou demander la suspension de ce type de mesure devant le juge administratif. A titre d'exemple, cette réponse fait suite à une ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal Administratif de Strasbourg, lequel a suspendu une mise en demeure tendant à la remise en l'état initial des lieux, au motif que "au regard de la nature de l’infraction et du fait qu’à la date de l’arrêté, les arbres avaient déjà été abattus sans possibilité matérielle de revenir à l’état initial prévu dans le permis de construire, le maire ne pouvait, par principe, obtenir de « mise en conformité du projet », les arbres ayant été abattus, et que seule la voie de la régularisation pouvait éventuellement être suivie dans le cadre d’une mise en demeure prise sur le fondement de l’article L.481-1 du code de l’urbanisme" (Tribunal Aministratif de Strasbourg, 4 février 2021, n°2006666). Il est intéressant de noter, pour les porteurs de projet, que l'urgence a prononcer la suspension de la mesure a été reconnue notamment en raison de la nature de la remise en état demandée, qui "indépendamment du coût de cette opération afin de la rendre effective et techniquement réalisable, l’arrêt du chantier et la nécessité de reconfigurer le projet autorisé par le permis de construire du 24 septembre 2019, ce qui induit un surenchérissement substantiel des coûts de réalisation pour les pétitionnaires dans un contexte où l’équilibre financier du projet a d’ores et déjà été remis en cause, notamment  par les annulations de réservations initiales de lots finalement vendus à prix coutants" (Tribunal Aministratif de Strasbourg, 4 février 2021, n°2006666).

Ces dispositions peuvent avoir un impact significatif sur les porteurs de projet, qu'ils soient promoteurs, marchands de bien, ou particuliers (pour résidence principale ou à titre patrimonial), et ce d'autant plus que les autorités locales commencent à s'emparer de ces outils, qui sont directement à la main des autorités locales, en complément du volet pénal qui est apparu encombré au législateur.

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre d'un projet de promotion immobilière, notamment en cas de mise en demeure ;
  • Pour vous accompagner dans la régularisation, et le cas échéant, en cas de litige lié aux mesures adoptées par l'administration locale ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet de construction en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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