Par un arrêt du 19 janvier 2022, la Cour de Cassation est revenue sur le principe de loyauté contractuelle, dans le cadre de l'exécution d'une promesse unilatérale de vente.

Le code civil pose pour principe que le contrat doit être exécuté par les parties loyalement et de bonne foi : "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public." (Code civil, article 1104, dans sa rédaction issue de la réforme du droit des contrats de 2016, voir également dans l'ancien droit, Code civil, article 1134 alinéa 3, dans sa rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats en 2016)

Dans cette affaire, le propriétaire d'un bien immobilier occupé, s'était engagé à vendre à l'acquéreur moyennant un prix inférieur à celui du marché, tenant compte du fait qu'un locataire était en place. En parrallèle, et avant la réalisation de la vente par acte authentique, l'acquéreur était entré en contact avec le locataire du bien et avait négocié avec lui son départ, moyennant le versement d'une indemnité transactionnelle.

La Cour d'Appel de Paris a déduit de cette situation que la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur s'était faite sur un bien immobilier occupé, vendu en tant que tel. Dans ces conditions, la dissimulation de la libération des lieux par le locataire de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, manifestait l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l'acquéreur, ouvrant droit à dommages-intérêts au profit du vendeur.

Rappellant que l'obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s'impose en matière contractuelle, la Cour de cassation confirme la position de la Cour d'Appel de Paris.

"8. La cour d'appel a exactement retenu que l'obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s'imposait en matière contractuelle. 9. Elle a rappelé que, dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s'engageait à vendre et que le bénéficiaire ne contractait pas l'obligation d'acheter, de sorte que l'acte authentique de vente qui suivait une promesse unilatérale de vente n'était pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci. 10. Sans dire que le consentement de Mme [V] n'avait été donné que le 17 janvier 2012, elle a retenu que, la vente entre Mme [V] et M. [P] ayant été réalisée, non le 5 octobre 2011, date de la promesse unilatérale de vente, mais le 17 janvier 2012, c'est à cette dernière date qu'il convenait d'apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des contractants. 11. Elle a constaté qu'au 17 janvier 2012, la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur s'était faite sur un bien immobilier occupé, vendu en tant que tel, au prix de 1 100 000 euros, alors que, depuis le 23 novembre 2011, M. [P] avait obtenu du locataire en titre, M. [L], l'engagement de restituer l'appartement en contrepartie d'une indemnité de 100 000 euros et que Mme [V] n'avait pas connaissance de cet accord. 12. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la dissimulation de la libération des lieux par l'occupant en titre, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, manifestait l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l'acquéreur, ouvrant droit à dommages-intérêts pour le vendeur." (Cour de cassation, 19 janvier 2022, pourvoi n° 20-13.951).

Cette décision est d'importance pour tous les professionnels de l'immobilier, qu'ils soient promoteurs, marchands de biens ou intermédiaires, qui doivent en conséquence adapter leurs pratiques pour éviter la remise en cause des opérations ou une modification défavorable de ses paramètres financiers, en cas d'octroi de dommages et intérêts.

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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