Introduction

En matière de baux, le législateur français a mis en place différents régimes, dont celui des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Toutefois, la question de l'application volontaire de ce statut mérite une attention particulière. En tant que cabinet d'avocats à Montpellier, nous constatons régulièrement que les parties à un contrat de bail peuvent souhaiter se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, même lorsque toutes les conditions légales ne sont pas réunies. Cette pratique, encadrée par l'article L. 145-2, 7° du code de commerce, soulève des questions importantes concernant les conséquences d'un tel choix, notamment quant à l'application des dispositions impératives du statut.

Les conditions d'application volontaire du statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux s'applique automatiquement lorsque les conditions énumérées à l'article L. 145-1, I du code de commerce sont réunies. Cependant, l'article L. 145-2, 7° du même code prévoit une extension possible de ce régime protecteur à "la location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel", à condition que les parties décident "conventionnellement d'adopter ce régime".

Notre expérience en droit commercial nous permet d'affirmer que cette application conventionnelle exige deux conditions cumulatives :

  1. Absence d'un autre régime locatif impératif : Le bail initial ne doit relever d'aucun autre régime impératif qui ferait obstacle à l'application volontaire du statut des baux commerciaux.
  2. Manifestation d'une volonté expresse : Les parties doivent exprimer une volonté claire, précise et univoque d'adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux.

Cette dernière condition a été clairement rappelée par la jurisprudence, notamment dans un arrêt de la Cour d'appel de Nancy du 2 octobre 2024 (n° 23/01835), où la Cour a considéré que la multiplication des références aux dispositions statutaires dans le contrat de bail caractérisait une volonté manifeste et non équivoque des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux.

Les conséquences juridiques de la soumission volontaire au statut des baux commerciaux

Dans notre pratique quotidienne du droit commercial à Montpellier, nous observons que de nombreuses entreprises sous-estiment les implications d'une soumission volontaire au statut des baux commerciaux. Cette décision entraîne l'application de l'ensemble des dispositions du statut, y compris celles qui sont d'ordre public et auxquelles les parties ne peuvent déroger.

L'arrêt de la Cour d'appel de Nancy précité illustre parfaitement cette règle. En l'espèce, un local à usage de stockage avait été donné à bail pour une durée de neuf années. Le contrat faisait expressément référence aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. La société locataire a délivré un congé triennal qui s'est avéré irrégulier car donné pendant l'exécution de la seconde période triennale sans respect du préavis de six mois prévu à l'article L. 145-4 du code de commerce.

Les conséquences pour le locataire ont été significatives :

  • Le congé donné prématurément n'a pas été considéré comme nul, mais ses effets ont été reportés à la période triennale suivante
  • Le locataire a été condamné à payer l'intégralité des échéances trimestrielles jusqu'à la fin de la période triennale en cours

Cette décision confirme que les entreprises doivent être particulièrement vigilantes quant aux conditions de résiliation de leurs baux commerciaux, même lorsque ceux-ci résultent d'une soumission volontaire au statut.

Application impérative des règles relatives au congé dans les baux commerciaux

L'application des dispositions impératives du statut des baux commerciaux, notamment celles relatives au congé, constitue l'un des aspects les plus délicats de la soumission volontaire à ce régime.

L'article L. 145-4 du code de commerce dispose que "le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois adressé par acte extrajudiciaire". Ce préavis de six mois constitue un délai minimal d'ordre public.

Comme nous le constatons régulièrement en accompagnant nos clients dans la gestion de leurs baux commerciaux, un congé irrégulier peut avoir des conséquences financières importantes. En effet, le bailleur est en droit d'exiger le règlement des loyers dus jusqu'à la fin de la période triennale, même si le locataire a quitté les lieux.

Dans l'affaire jugée par la Cour d'appel de Nancy, la société locataire avait cessé de s'acquitter du paiement des loyers et quitté les lieux prématurément. La Cour a confirmé la condamnation du locataire au paiement de l'intégralité des échéances restant dues jusqu'à la fin de la période triennale, ainsi qu'au remboursement de la taxe foncière et des taxes additionnelles.

Conclusion

La soumission volontaire au statut des baux commerciaux représente une option contractuelle offrant certains avantages, mais dont les implications juridiques sont souvent sous-estimées. La jurisprudence récente confirme que cette soumission volontaire entraîne l'application intégrale des dispositions impératives du statut, notamment en matière de congé.

Notre expérience en tant que cabinet d'avocats d'affaires à Montpellier nous amène à recommander une grande vigilance dans la rédaction des clauses contractuelles relatives à cette soumission volontaire, ainsi qu'un respect scrupuleux des conditions formelles de résiliation prévues par le code de commerce.

Pour toute question relative aux baux commerciaux ou pour un accompagnement personnalisé dans la gestion de vos relations locatives commerciales, n'hésitez pas à consulter notre site www.lasmoles-avocat.com ou à prendre directement rendez-vous avec notre cabinet.

Guillaume Lasmoles

Lasmoles Avocats