Il n’est plus nécessaire de présenter AirBnB, la célèbre plateforme communautaire de location et de réservation de logements de particuliers.

Au-delà des difficultés rencontrées avec les hôteliers classiques ou les municipalités, si la possibilité de mettre à disposition ces habitations ne pose pas de réelle question quand il s’agit du propriétaire, il n’en va pas de même quand il est question d’un locataire qui souhaiterait louer ponctuellement le logement dont il bénéficie en application d’un contrat de bail.

En effet, la mise à disposition par le locataire du bien loué s’apparente à une sous-location qui, par principe et sous réserve d’exceptions strictement définies par la loi, doit être autorisée par le bailleur.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement qu’avec l’accord écrit du bailleur.

Dès lors, pour pouvoir sous-louer régulièrement son logement, le locataire doit solliciter son bailleur afin d’obtenir par écrit son accord express tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer de sous-location, ce dernier ne pouvant en aucun cas “excéder celui payé par le locataire principal” selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 89.

Passant outre cette obligation, certains locataires ont cru pouvoir, malgré tout, passer par des plates-formes de mise en relation, type AirBnB, Afin d’alléger leurs charges locatives et générer des revenus à leur profit.

C’est dans ces conditions que depuis quelques années sanctionnées par les tribunaux et cour d’appel qui se trouve contrainte sanctionner, souvent durement, ces sous-location illicite et de rappeler l’obligation pour le locataire de justifier de l’autorisation de son bailleur pour pouvoir sous-louer le bien qu’il occupe.

Ainsi, dans un premier temps, un jugement du 16 avril 2016, du tribunal d’instance de Paris du cinquième arrondissement, a condamné le locataire à payer à son bailleur la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite via une plate-forme Internet.

La Cour d’appel de Paris est allée beaucoup plus loin dans les sanctions infligées en considérant que les sommes perçues, via la sous-location non autorisée par le bailleur, devaient être restituées au propriétaire du bien (CA de Paris, 5 juin 2018).

La Cour de cassation vient de confirmer cette décision par un arrêt récent et très attendu du 12 septembre 2019 (3ème Civ. 12 septembre 2019. n°18-20.727) Considérant que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire« .

Pour précise au profane en droit, le fruit civil correspond à des revenus découlant d’une obligation ou d’un droit (loyer d’un bien immobilier ou de terre, intérêt de sommes exigibles, arrérages de rente, etc.), conformément à l’article 584 du Code civil.

Dès lors, le locataire qui mettrait à disposition sous logement sur la plate-forme AirBnb, par exemple, sans avoir recueilli préalablement l’autorisation de son propriétaire, pourrait se voir condamner à verser à ce dernier l’intégralité des sommes qu’il aurait perçues par ce biais.

Cependant, la sanction peut ne pas être uniquement que financière.

En effet, dans la très grande majorité des cas soumis aux juridictions françaises, le juge a considéré que cette sous-location illicite constituait un manquement contractuel d’un degré de gravité telle qu’il justifiait la résiliation du bail d’habitation avec tous ses effets.

Ainsi, le locataire, qui aura procédé à une sous-location sans l’autorisation du propriétaire, aura manqué à ses obligations, découlant dans la quasi-totalité des cas de la loi du 6 juillet 1989, et pourra être à terme expulsé du logement occupé en plus d’avoir à rembourser les sommes perçues lors de la mise à disposition de son bien.

Cette décision de la Cour de cassation, s’inscrivant dans le mouvement initié par les juridictions du premier degré les cours d’appel, rappelle le caractère fondamental du droit de propriété et des droits et obligations qui en découlent.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous apporter plus de précisions sur le sujet.