Par un arrêt du 26 mars 2020(18-16.117), la 3e chambre civile de la Cour de cassation précise que la copropriété relève d'une situation de fait, et que le caractère d'ordre public de ce statut peut s'imposer, même si depuis longtemps, rien de la situation juridique des biens ne permettait de le présumer.

En l'espèce, deux sociétés sont propriétaires de deux groupes d'immeubles (des chalets en Savoie) qui n'ont rien à voir, sauf qu'on accède à leurs garages souterrains respectifs par une seule et même rampe d'accès.

La société propriétaire de la parcelle sur laquelle se situe la rampe a demandé au Tribunal qu'il soit fait interdiction à l'autre (et aux occupants des chalets) de traverser sa parcelle - et donc d'accéder à leurs parkings !

En réponse, l'autre société a prétendu que la situation impliquait que l'ensemble immobilier constitué des  deux fonds devait être en intégralité soumis au statut de la copropriété dont la rampe litigieuse est une partie commune.

Dans cette décision, la Cour de cassation considère que même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d'une seule des parties concernées, puisque l'accès commun a été conçu et réalisé avec l'accord des deux sociétés, que son usage est identique pour les deux voisins et qu'il faut en conclure que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d'une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier, dont cette rampe d'accès chauffante et l'entrée du garage constituent une partie commune.

Ainsi, les deux sociétés, qui ne voulaient qu'une rampe commune, se trouvent en copropriété pour le tout avec ladite rampe pour partie commune... celui qui voulait empêcher l'autre d'accéder se trouve donc bien embêté puisqu'il n'est plus totalement maître de ses chalets puisqu'il doit avoir l'accord de l'autre en AG pour de très nombreuses choses !

Il faut noter que cette décision est rendue sur la base de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, qui a notamment permis la création de lots transitoires, outil qui aurait pu permettre une transition permettant d'éviter l'expropriation pure et simple du propriétaire initial de l'emprise de la rampe au profit de la copropriété.