1. SUR L’OBLIGATION D’OBTENIR UNE AUTORISATION D’ASSEMBLEE GENERALE

Le principe dans toute copropriété est d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale avant tous travaux touchant aux parties communes ou à l’harmonie générale de l’immeuble.

Le premier réflexe est donc de vérifier ce qui est stipulé aux termes du règlement de copropriété. 

Néanmoins, même si le principe est d’obtenir l’autorisation préalable de la copropriété, il n’en demeure pas moins qu’une délibération d'assemblée générale prise a posteriori peut ratifier les travaux irrégulièrement entrepris (Cass. 3e civ., 20 nov. 1985, n° 84-16.414  : JurisData n°  1985-703122 ; Bull. civ. III, n° 150).

Lorsque l'assemblée générale refuse d'enterriner les travaux réalisés irrégulièrement, quelles sont les possibilités du copropriétaire requérant ? peut-il contester cette résolution d'assemblée générale ? 

2. L’ABUS DE DROIT PEUT-IL ETRE INVOQUE POUR CONTESTER LA RESOLUTION DE L’ASSEMBLEE GENERALE ? 

La ratification n'est qu'une faculté et le copropriétaire qui a procédé à des transformations sans autorisation de l'assemblée générale ne peut arguer d'un abus de droit du fait du refus de l'assemblée générale de ratifier les travaux (CA Paris, 23e ch. A, 26 avr. 2000 , n° 1998/26801 : JurisData n° 2000-114084 ; Loyers et copr. 2000, comm. 262 ; CA Toulouse, 1re ch., 1re sect., 25 févr. 2002, n° 2001/01394 : JurisData n° 2002-171403 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 11 juin 2014, n° 12/03560 : JurisData n° 2014-014068 ; AJDI 2015, p. 126). Surtout si les travaux portaient atteinte aux parties communes, fussent-elles à jouissance privative (Cass. 3e civ. , 26 mai 2004, n°  02-21.361 : JurisData n° 2004-025005).

Le syndicat est donc recevable à agir à l'encontre du copropriétaire contrevenant en suppression de travaux irréguliers (Cass. 3e civ. , 26 mai 2004, n°  02-21.361 : JurisData n° 2004-025005).

Un arrêt de la Cour de cassation a toutefois statué en sens contraire.  

En effet, aux termes d’un arrêt rendu le 26 mai 2016, la Cour de cassation a jugé en ces termes « Pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale ayant refusé l'autorisation de faire réaliser une évacuation des eaux usées d'un de ses studios, la cour d'appel retient que les travaux ayant été réalisés avant même l'examen, par l'assemblée générale, de la demande d'autorisation présentée par la SCI copropriétaire, il s'ensuit qu'il s'agissait non d'une demande d'autorisation préalable, mais d'une demande de ratification des travaux et que le refus de l'assemblée d'avaliser ces travaux n'était pas abusif. En statuant ainsi, sans caractériser en quoi ces travaux n'étaient pas conformes à la destination de l'immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Mai 2016 - n° 14-24.995).

Cet arrêt ne peut s’analyser comme un revirement de jurisprudence car il n’a pas été publié au Bulletin des arrêts importants de la Cour de cassation. Pour autant il a le mérite d’exister et pourra donc être invoqué.

Cette solution peut également s'expliquer par le fait que certains arrêts de jurisprudence considèrent que la création d'évacuation d'eau ou le raccordement des canalisations privatives aux colonnes d'évacuation communes ne nécessitent pas d'autorisation de l'assemblée générale. 

3. EST-IL POSSIBLE D’OBTENIR UNE AUTORISATION JUDICIAIRE DE REALISER LES TRAVAUX A POSTERIORI ?

Il est de jurisprudence constante que le tribunal ne peut accueillir une demande d'autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris.

L'article 30, alinéa 4, de la loi donne au juge le pouvoir de donner son autorisation, mais aux conditions qu'il fixe lui-même ; or, si les travaux sont déjà en cours, il lui devient impossible de déterminer ces conditions, auquel cas il ne peut que rejeter la demande, mettant ainsi le copropriétaire concerné dans l'obligation de remettre les lieux en leur état antérieur si le syndicat vient à l'exiger.

Au niveau de l'instance judiciaire, la possibilité d'une ratification a posteriori n'existe pas (Cass. 3e civ., 19 janv. 1994 : Loyers et copr. 1994, comm. 173 ; Cass. 3e civ., 19 juill. 1995 : JurisData n° 1995-002103 ; Loyers et copr. 1995, comm. 499 ; Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.63, FS, P+B : JurisData n° 2012-020888 ; Loyers et copr. 2012, comm. 310 ; CA Paris, 24 nov. 1992 : Loyers et copr. 1993, comm. 118 ; CA Lyon, 9 déc. 1992 : Rev. loyers 1993, p. 320 ; CA Paris, 23e ch., 27 sept. 1995 : JurisData n° 1995-022731 ; CA Paris, 23e ch., 21 févr. 1996 : JurisData n° 1996-020342 ; CA Paris, 27 oct. 2000, n° 00/08336 : JurisData n° 2000-128237 ; CA Paris, 23e ch., 24 oct. 2002, n° 02/06530 : JurisData n° 2002-193866 ; CA Paris, 2 juin 2005, n° 04/16926 : JurisData n° 2005-273537).

En l’espèce, lorsque les travaux ont déjà été réalisés, la jurisprudence majoritaire considère qu’il n’est pas possible d’obtenir une autorisation judiciaire.

Reste donc la possibilité de contester la résolution sur le fondement de l’abus de droit, comme évoqué précédemment, bien que cela ne soit pas la position de la jurisprudence majoritaire de sorte que les chances d'être déboutés de vos demandes seront importantes.

Afin d'éviter tout risque de condamnation à une remise en état de travaux effectués sans autorisation, il est opportun de solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale et, si celle-ci refuse les travaux qui ne portent atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, alors contester cette décision d'assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.